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Insights · 13 Minuten

Hotel verkaufen in Österreich: Ablauf, Bewertung, Steuern und Diskretion

Ein Hotelverkauf in Österreich dauert sechs bis zwölf Monate und entscheidet sich an vier Stellen: an der Bewertung aus dem Ertrag, an der Struktur, am Landesgrundverkehrsrecht und an der Reihenfolge der Gespräche.

Thomas Uhlir, MBA · Veröffentlicht am 23. September 2026 · Zuletzt aktualisiert am 23. September 2026

Ein Hotel in Österreich wird in der Regel vertraulich verkauft: eine Einschätzung aus dem Ertrag, eine geprüfte Käuferliste, Due Diligence, beglaubigter Kaufvertrag, Eintragung. Vom ersten Gespräch bis zum Grundbuch vergehen bei einem vorbereiteten Haus sechs bis zwölf Monate, beim Asset Deal fallen 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Eintragungsgebühr an, auf Verkäuferseite 30 Prozent Immobilienertragsteuer auf den Gewinn.

Das ist die kurze Antwort. Die lange beginnt mit einer Beobachtung aus Erstgesprächen: Die Frage, die Eigentümer zuerst stellen, ist fast nie die, an der der Verkauf später scheitert.

Gefragt wird nach dem Preis. Gescheitert wird an der Grunderwerbsteuer, die niemand eingerechnet hat, an einer Genehmigung der Landesgrundverkehrsbehörde, von der ein ausländischer Käufer drei Wochen vor dem Notartermin erfährt, oder an einem Pachtvertrag, dessen Restlaufzeit im Exposé anders steht als im Nachtrag von 2019.

Der Markt ist groß, die Zahl der Transaktionen ist es nicht

Österreich zählte im Kalenderjahr 2025 157,27 Millionen Nächtigungen und 48,17 Millionen Ankünfte, laut Statistik Austria der höchste Wert seit Beginn der digitalen Erfassung im Jahr 1974. Der größte Herkunftsmarkt bleibt Deutschland mit 58,55 Millionen Nächtigungen.

Das Beherbergungsangebot umfasste im Tourismusjahr 2024/25 rund 1,20 Millionen Betten in 73.174 Betrieben, ebenfalls nach Statistik Austria, gezählt ohne Camping und über alle Unterkunftsarten hinweg.

Diesen Zahlen steht ein sehr kleiner Transaktionsmarkt gegenüber. CBRE Austria beziffert das Hotelinvestment-Volumen in Österreich für 2025 auf rund 550 Millionen Euro, ein Plus von 57 Prozent gegenüber dem Vorjahr und das drittbeste Ergebnis der Erhebung.

550 Millionen Euro sind, gemessen an einer Million Betten, sehr wenig Bewegung. Genau daraus entsteht die Eigenart dieses Marktes: Für jedes einzelne Haus gibt es keinen Marktpreis, den man ablesen könnte, sondern eine Handvoll Käufer, die zu einem bestimmten Zeitpunkt zu einer bestimmten Rechnung kommen.

Der Markt zerfällt dabei in zwei Welten, die wenig miteinander zu tun haben. In der Stadthotellerie, allen voran in Wien, zählen ganzjährige Auslastung, Kongressgeschäft und internationale Betreibermarken; Käufer sind dort häufiger institutionell und rechnen in Renditen. In den westlichen Tourismusländern zählen Saisonlänge, Liftanbindung, Stammgastanteil und die Frage, wer das Haus nach einem Eigentümerwechsel führt; Käufer sind dort häufiger Familien, Betreibergruppen oder regionale Investoren.

Was das für die Stadthotellerie im Einzelnen heißt, steht in Hotel verkaufen in Wien. Dieselbe Kennzahl je Zimmer bedeutet in beiden Welten etwas anderes. Ein Zimmer mit zwölf Monaten Betrieb und ein Zimmer mit fünf Monaten Öffnung erwirtschaften verschiedene Beträge, und deshalb taugt jeder Vergleich über Bundesländergrenzen hinweg nur als grobe Plausibilitätsprobe.

CBRE weist für Top-Hotelimmobilien mit Pachtvertrag im ersten Quartal 2025 eine Bruttoanfangsrendite von 5,40 Prozent aus. Die Zahl ist ein Anhaltspunkt für das obere Ende des Marktes, kein Maßstab für ein Vier-Sterne-Haus mit 60 Zimmern in einem Tal mit einer Saison.

Die Bewertung beginnt beim Ergebnis, nicht bei der Fläche

Ein Hotel ist ein Betrieb, der aus einer Fläche Ertrag erzeugt. Der Wert folgt deshalb dem Ergebnis, das dieser Betrieb wiederholbar erwirtschaftet, und nicht der Nutzfläche.

Bei einem verpachteten Haus ist die Ausgangszahl die Pacht, bereinigt um die Kosten, die beim Eigentümer bleiben. Bei einem eigenbetriebenen Haus ist es das Betriebsergebnis vor Pacht und Abschreibung, im Markt GOP genannt, bereinigt um ein marktübliches Geschäftsführergehalt und um Sondereffekte. Von diesem Ergebnis geht eine Rücklage für Möblierung und Ausstattung ab, im Markt FF&E-Reserve.

Aus dem bereinigten Ergebnis wird über einen Kapitalisierungssatz ein Wert. Dieser Satz ist die eigentliche Aussage: Er enthält das Zinsniveau, die Lage, die Betriebsform, die Restlaufzeit des Vertrags, die Bonität des Betreibers und die Frage, wie leicht sich für dieses Haus ein Nachfolger fände.

Ausführlich steht diese Rechnung in Was ein Hotel wert ist. Für den Verkaufsprozess reicht ein Satz daraus: Wer über einen Hotelpreis verhandelt, verhandelt fast nie über die Immobilie, sondern darüber, wie sicher dieses Ergebnis ist.

Eine belastbare Einschätzung arbeitet mit Spannen und Sensitivitäten, nicht mit einer Zahl. Was passiert bei fünf Prozentpunkten weniger Auslastung. Was, wenn der Pächter in vier Jahren nicht verlängert. Wer die eigene Spanne kennt, wird von der Rechnung des Käufers nicht überrascht. Das ist der ganze Zweck einer Bewertung und Feasibility vor dem Prozess.

Die Betriebsform entscheidet mit, was ein Käufer zahlt

Pacht, Managementvertrag, Franchise und Eigenbetrieb ergeben im selben Haus vier verschiedene Investments. Sie unterscheiden sich darin, wer das Betriebsrisiko trägt und wer die Erneuerung bezahlt.

Bei der Pacht kauft der Erwerber eine Zahlung. Die Restlaufzeit des Vertrags ist damit ein Teil des Kaufpreises: Ein Haus mit zwölf Jahren Restlaufzeit und einem bonitätsstarken Pächter bewertet jede Bank anders als dasselbe Haus mit drei Jahren Restlaufzeit.

Beim Managementvertrag gehört dem Eigentümer das Betriebsergebnis, auch das schlechte. Beim Eigenbetrieb kauft der Erwerber einen Beruf dazu. Die Franchise ist eine Marke und keine Betriebsform, sie ändert die Vertriebsreichweite und die Gebührenlast, nicht die Frage, wer das Haus führt.

Für die Preiswirkung heißt das: Die Betriebsform verschiebt den Kapitalisierungssatz, nicht den Ertrag. Wer beides vermischt, rechnet zweimal dasselbe Risiko ein. Die Unterschiede im Einzelnen stehen in Pacht, Management oder Eigenbetrieb.

Beim Asset Deal zahlt der Käufer 3,5 Prozent und 1,1 Prozent

Wird die Liegenschaft selbst verkauft, greift das Grunderwerbsteuergesetz 1987. Der Steuersatz beim entgeltlichen Erwerb beträgt 3,5 Prozent, Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich die Gegenleistung, mindestens aber der Grundstückswert, so die §§ 4 und 7 GrEStG in der geltenden Fassung.

Dazu kommt die Eintragungsgebühr im Grundbuch. Sie beträgt nach Tarifpost 9 des Gerichtsgebührengesetzes 1,1 Prozent des Werts des einzutragenden Eigentumsrechts. Wird für die Finanzierung gleichzeitig ein Pfandrecht eingetragen, fallen dafür 1,2 Prozent an.

Rechenbeispiel. Bei einem Kaufpreis von 12 Millionen Euro sind das 420.000 Euro Grunderwerbsteuer und 132.000 Euro Eintragungsgebühr, zusammen 552.000 Euro, bevor über Vertragserrichtung, Prüfungskosten und Beratung gesprochen wurde. Wer mit einer Bank finanziert und ein Pfandrecht eintragen lässt, rechnet 144.000 Euro dazu.

Diese Beträge gehören in die erste Rechnung des Käufers, nicht in die letzte. Ein Kaufpreis, der die Nebenkosten nicht verträgt, ist kein Kaufpreis, sondern eine Preisvorstellung.

Der Share Deal ist seit Juli 2025 eine andere Rechnung

Jahrelang war die Antwort auf die Grunderwerbsteuer in Österreich dieselbe wie in Deutschland: Man kauft nicht die Liegenschaft, sondern die Gesellschaft, die sie hält, und bleibt unter der Schwelle. Das funktioniert so nicht mehr.

Der geltende Normtext im RIS trägt die Änderung sichtbar: An § 1 Abs. 2a GrEStG steht der Vermerk, dass die Bestimmung durch Art. 59 Z 1, BGBl. I Nr. 25/2025, aufgehoben wurde. § 1 Abs. 3 GrEStG erfasst seither Änderungen im Gesellschafterbestand von Personen- und Kapitalgesellschaften mit inländischen Grundstücken ab einer Schwelle von 75 Prozent innerhalb von sieben Jahren. Vorher lagen die Werte bei 95 Prozent und fünf Jahren.

Neu ist der Begriff der Immobiliengesellschaft, den § 4 Abs. 4 GrEStG definiert. Gehört das Grundstück einer solchen Gesellschaft und wird die Steuer vom gemeinen Wert berechnet, beträgt der Satz nach § 7 GrEStG 3,5 Prozent vom gemeinen Wert des Grundstücks; für Anteilsvorgänge galten davor 0,5 Prozent vom Grundstückswert. Die Neufassung ist mit 1. Juli 2025 in Kraft getreten.

Ob ein Hotelbetrieb mit eigenem Personal und eigenem Wareneinsatz unter diesen Begriff fällt, ist eine Frage des Einzelfalls und gehört dem Steuerberater, nicht dem Makler. Der Punkt für den Verkaufsprozess ist ein anderer: Die Struktur ist keine Formalie am Ende, sie verändert den Preis, den beide Seiten ausrechnen. Sie gehört deshalb vor die Preisverhandlung, wie in Asset Deal oder Share Deal beschrieben.

Die Immobilienertragsteuer hängt daran, wann Sie gekauft haben

Auf Verkäuferseite steht die Immobilienertragsteuer nach § 30 EStG. Der besondere Steuersatz beträgt 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn.

Für sogenanntes Altvermögen, also Liegenschaften, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden, dürfen pauschale Anschaffungskosten von 86 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt werden. Rechnerisch bleiben damit rund 4,2 Prozent des Erlöses als Steuer. Wurde das Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 umgewidmet, sind es nur 40 Prozent pauschale Anschaffungskosten, also rund 18 Prozent des Erlöses.

Seit dem Budgetbegleitgesetz 2025 gibt es zusätzlich einen Umwidmungszuschlag nach § 30 Abs. 6a EStG: 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn bei Grundstücken, die nach dem 31. Dezember 2024 umgewidmet wurden.

Der Unterschied zwischen 4,2 und 30 Prozent ist bei einem Familienbetrieb, der seit den Achtzigerjahren im Eigentum steht, der Unterschied zwischen einer Nachfolgelösung und keiner. Er wird zu Beginn geklärt, nicht am Ende.

Im Westen genehmigt eine Behörde, bevor das Grundbuch etwas einträgt

Grundverkehr ist in Österreich Landessache. Neun Bundesländer, neun Gesetze, und in den westlichen Tourismusländern sind sie streng.

Tirol führt das Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 mit Genehmigungsvorbehalten für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, für Baugrundstücke und für den Erwerb durch Personen ohne österreichische oder gleichgestellte Staatsangehörigkeit. Salzburg hat das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 mit Wirkung vom 1. März 2023 in Kraft gesetzt und darin grünen Grundverkehr, Freizeitwohnsitze und Ausländergrundverkehr zusammengeführt.

Vorarlberg verlangt nach § 28 des Grundverkehrsgesetzes vor der Eintragung ins Grundbuch eine rechtskräftige Genehmigung, eine Erklärungsbestätigung oder eine Negativbescheinigung. Ohne dieses Papier schreibt das Grundbuch nichts ein, unabhängig davon, wie gut der Kaufvertrag formuliert ist.

Für die Praxis folgt daraus eine Reihenfolge. Die Staatsangehörigkeit und die Struktur des Käufers gehören in die erste Prüfung, nicht in die letzte Woche. Ein Käufer aus einem Drittstaat, der über eine österreichische Gesellschaft erwirbt, ist ein anderer Fall als derselbe Käufer, der direkt erwirbt, und beide Fälle brauchen Zeit.

Die Belegschaft geht mit, die Gewerbeberechtigung nicht

Wer einen Hotelbetrieb übernimmt, übernimmt das Personal. Nach § 3 Abs. 1 AVRAG tritt der Erwerber als Arbeitgeber mit allen Rechten und Pflichten in die bestehenden Arbeitsverhältnisse ein.

§ 4 AVRAG verpflichtet ihn, die kollektivvertraglichen Arbeitsbedingungen bis zur Kündigung oder zum Ablauf des Kollektivvertrags aufrechtzuerhalten; eine Verschlechterung durch Einzelvertrag innerhalb eines Jahres nach dem Übergang ist unzulässig. Nach § 6 AVRAG haften Veräußerer und Erwerber solidarisch für arbeitsrechtliche Verpflichtungen, die vor dem Übergang begründet wurden. Lehnt ein Arbeitnehmer den Übergang unter den Voraussetzungen des § 3 Abs. 4 AVRAG ab, gilt dafür eine Monatsfrist.

Die Gewerbeberechtigung geht dagegen nicht über. Sie ist personenbezogen, der Erwerber meldet ein eigenes Gastgewerbe an und weist die persönlichen Voraussetzungen und, wo gefordert, die Befähigung nach § 111 GewO 1994 nach.

Die Betriebsanlagengenehmigung folgt der umgekehrten Logik: Sie hängt an der Anlage. Wird eine genehmigte Anlage in unveränderter Betriebsart weitergeführt, braucht es kein neues Genehmigungsverfahren. Wer umbaut, braucht eines, und dieser Unterschied entscheidet gelegentlich über den Zeitplan eines Käufers mit Umbauplänen.

Ein Verkauf dauert selten unter sechs Monaten

Der Ablauf ist in fast jedem Fall derselbe, die Dauer der einzelnen Schritte nicht.

  1. Einordnung. Größe, Kategorie, Betriebsform, Vertrag samt Restlaufzeit, drei Jahre Zahlen, ein ehrlicher Satz zum Zustand. Daraus entsteht eine Spanne mit Begründung. Zwei bis vier Wochen.
  2. Aufbereitung. Bereinigte Zahlen, Grundbuch, Widmung, Bewilligungen, Verträge, Personal, Instandhaltungsstand. Was hier fehlt, kostet später Preis. Vier bis acht Wochen.
  3. Käuferauswahl. Eine namentliche Liste, keine Verteilerliste. Jeder Kandidat wird auf Finanzierbarkeit und Absicht geprüft, bevor er etwas erfährt.
  4. Ansprache. Zuerst objektlos, dann gegen Vertraulichkeits- und Nichtumgehungsvereinbarung mit Unterlagen, in abgestufter Tiefe.
  5. Absichtserklärung. Preis, Struktur, Zeitplan, Exklusivität und die Bedingungen, unter denen sie endet. Ohne diesen Schritt prüft ein Käufer auf Kosten des Verkäufers.
  6. Due Diligence. Wirtschaftlich, rechtlich, steuerlich, technisch. Sechs bis zwölf Wochen, bei Share Deals eher länger, weil die Vergangenheit der Gesellschaft mitgeprüft wird.
  7. Vertrag und Abwicklung. Kaufvertrag durch Rechtsanwalt oder Notar, beglaubigte Aufsandungserklärung, Treuhandabwicklung des Kaufpreises, Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer durch den Vertragserrichter, Rangordnung und Eintragung. Sechs bis zwölf Wochen, abhängig von der Bank und vom Grundbuchgericht.

Wer eine Genehmigung nach Landesgrundverkehrsrecht braucht, legt auf Schritt sieben weitere Wochen. Wer sie erst dort entdeckt, legt Monate drauf.

Was der Käufer prüft, macht den Preis lange vor der Verhandlung

Die Due Diligence ist in der Wahrnehmung vieler Verkäufer ein Prüfungstermin am Ende. Tatsächlich ist sie der Moment, in dem der Preis zum zweiten Mal festgelegt wird.

Geprüft wird in vier Strängen. Wirtschaftlich: drei bis fünf Jahre Jahresabschlüsse, Saldenlisten, Monatskennzahlen mit Auslastung, durchschnittlicher Zimmerrate und Erlös je verfügbarem Zimmer, dazu die Herkunft der Gäste und die Abhängigkeit von einzelnen Vertriebskanälen. Rechtlich: Grundbuchauszug samt Lastenblatt, Dienstbarkeiten, Pacht- oder Managementvertrag mit sämtlichen Nachträgen, Lieferanten- und Wartungsverträge, laufende Verfahren. Steuerlich: Struktur, offene Betriebsprüfungen, bei Share Deals die Vergangenheit der Gesellschaft. Technisch: Bausubstanz, Haustechnik, Brandschutz, Energieausweise, Instandhaltungsstand.

Ein Punkt kehrt dabei regelmäßig wieder. Eigentümer führen ihre Zahlen für die Bank und für das Finanzamt, nicht für einen Käufer. Was in beiden Richtungen sinnvoll war, etwa ein Geschäftsführergehalt, das nie gezahlt wurde, oder ein Jahr ohne Instandhaltung, verschiebt das Bild, sobald ein Fremder darauf schaut.

Deshalb wird bereinigt, bevor jemand fragt. Ein Ergebnis, das der Verkäufer selbst nachvollziehbar bereinigt hat, hält der Prüfung stand. Ein Ergebnis, das der Käufer bereinigen muss, wird nach unten bereinigt.

Die zweite Beobachtung betrifft das Tempo. Jede Woche, die eine fehlende Unterlage kostet, ist eine Woche, in der die Finanzierungszusage des Käufers altert und in der jemand im Haus mitbekommt, dass etwas läuft. Vollständige Unterlagen sind deshalb nicht Ordnungsliebe, sondern Preisschutz.

Diskretion ist eine Reihenfolge, keine Geheimhaltung

Der häufigste Einwand gegen einen vertraulichen Verkauf lautet, man erreiche damit weniger Käufer. Für Hotels stimmt das Gegenteil.

Der Kreis derer, die ein Haus mittlerer Größe in Österreich kaufen und danach führen können, umfasst Dutzende Adressen, nicht Tausende. Diese Adressen sind bekannt. Ein Inserat erreicht sie ebenfalls, aber es erreicht zuerst die Belegschaft, die Hausbank, die Mitbewerber am Platz und die Reiseveranstalter, mit denen für das nächste Jahr verhandelt wird.

Was dabei entsteht, steht ausführlich in Warum die besten Hotels nie auf den Markt kommen. Kurz gefasst: Ein öffentlicher Preis altert. Er wird nach sechs Monaten zum Anker für jede Verhandlung, und er lässt sich nicht mehr zurücknehmen.

Der eigentliche Vorteil liegt woanders. In einem vertraulichen Prozess gehört der Zeitpunkt dem Verkäufer. Er kann abbrechen, ohne dass es jemand bemerkt, und er kann ein Jahr warten, ohne dass ein abgelaufenes Inserat für ihn spricht.

Fünf Fehler, die im Erstgespräch immer wieder auftauchen

Der Preis kommt aus dem Quadratmeterpreis der Nachbarschaft. Eine korrekte Rechnung mit der falschen Bezugsgröße. Ein Eigentümer kam damit einmal auf das Doppelte dessen, was der Ertrag trug.

Die Nebenkosten fehlen. 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Eintragungsgebühr trägt der Käufer, aber er rechnet sie gegen den Kaufpreis, nicht dazu.

Die Struktur wird zuletzt besprochen. Seit 1. Juli 2025 verschiebt die Wahl zwischen Asset Deal und Share Deal in Österreich Beträge, die keine Preisverhandlung mehr aufholt.

Der Investitionsstau ist nicht beziffert. Ein Haus ohne Zimmerrenovierung der letzten drei Jahre zeigt ein besseres Ergebnis und ist weniger wert. Der Käufer sieht das in der technischen Prüfung und verhandelt es zweimal.

Zu viele Gespräche gleichzeitig. Wer fünf Interessenten parallel in dieselbe Tiefe lässt, hat nach zwei Monaten fünf halbe Prüfungen und kein Angebot.

Ein Hotel verkauft sich nicht über Reichweite, sondern über Vorbereitung und über die Auswahl derer, die überhaupt gefragt werden. Wenn Sie wissen möchten, wo Ihr Haus in dieser Rechnung steht: vertraulich, in einem Gespräch. Wie wir Transaktionen begleiten, steht unter Transaktion.

Quellen

Dieser Beitrag gibt den Stand vom 23. September 2026 wieder. Er ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Jeder Einzelfall braucht die Prüfung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.

Häufige Fragen

Wie lange dauert der Verkauf eines Hotels in Österreich?

Von der ersten Einschätzung bis zur Eintragung im Grundbuch vergehen bei einem vorbereiteten Haus üblicherweise sechs bis zwölf Monate. Drei Monate davon entfallen auf Aufbereitung und Käuferansprache, zwei bis drei auf die Prüfung durch den Käufer, der Rest auf Vertrag, Finanzierungszusage und Abwicklung. Fehlende Unterlagen, offene Baubewilligungen oder eine Genehmigung nach Landesgrundverkehrsrecht verlängern den Zeitraum spürbar.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Hotelkauf in Österreich?

Beim entgeltlichen Erwerb einer Liegenschaft beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich die Gegenleistung, also der Kaufpreis, mindestens aber der Grundstückswert nach § 4 GrEStG 1987. Dazu kommt die Eintragungsgebühr im Grundbuch von 1,1 Prozent des Werts des einzutragenden Eigentumsrechts. Wird gleichzeitig ein Pfandrecht für die Finanzierung eingetragen, fallen dafür weitere 1,2 Prozent an.

Was hat sich beim Share Deal durch das Budgetbegleitgesetz 2025 geändert?

§ 1 Abs. 2a GrEStG wurde aufgehoben, § 1 Abs. 3 GrEStG erfasst Änderungen im Gesellschafterbestand jetzt ab 75 statt 95 Prozent und innerhalb von sieben statt fünf Jahren. Neu ist die Immobiliengesellschaft nach § 4 Abs. 4 GrEStG: Gehört ihr das Grundstück, beträgt der Satz nach § 7 GrEStG 3,5 Prozent vom gemeinen Wert. Die Neufassung gilt seit 1. Juli 2025.

Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer beim Hotelverkauf?

Der besondere Steuersatz für Grundstücksveräußerungen liegt bei 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn. Bei Altvermögen, also bei einer Anschaffung vor dem 31. März 2002, dürfen pauschale Anschaffungskosten von 86 Prozent des Erlöses angesetzt werden, womit rechnerisch rund 4,2 Prozent des Verkaufserlöses als Steuer bleiben. Bei Umwidmung nach dem 31. Dezember 1987 sind es nur 40 Prozent pauschale Anschaffungskosten.

Braucht ein ausländischer Käufer eine Genehmigung für ein Hotel in Tirol oder Salzburg?

Grundverkehr ist in Österreich Landessache, nicht Bundessache. Tirol, Salzburg und Vorarlberg führen eigene Grundverkehrsgesetze mit Genehmigungs-, Erklärungs- oder Negativbescheinigungsverfahren. In Vorarlberg verlangt § 28 des Grundverkehrsgesetzes vor der Eintragung ins Grundbuch eine rechtskräftige Genehmigung, eine Erklärungsbestätigung oder eine Negativbescheinigung. Die Zuständigkeit und die Fristen klärt man vor der Unterschrift, nicht danach.

Gehen die Mitarbeiter beim Hotelverkauf mit über?

Bei einem Betriebsübergang tritt der Erwerber nach § 3 AVRAG als Arbeitgeber mit allen Rechten und Pflichten in die bestehenden Arbeitsverhältnisse ein. Der Erwerber muss die kollektivvertraglichen Arbeitsbedingungen nach § 4 AVRAG aufrechterhalten. Veräußerer und Erwerber haften nach § 6 AVRAG solidarisch für Verpflichtungen, die vor dem Übergang entstanden sind. Ein Übergang ohne Personal ist rechtlich kein Betriebsübergang.

Geht die Gastgewerbeberechtigung auf den Käufer über?

Nein. Die Gewerbeberechtigung ist personenbezogen und nicht übertragbar, der Erwerber braucht eine eigene Anmeldung samt Nachweis der persönlichen Voraussetzungen und, wo gefordert, der Befähigung nach § 111 GewO 1994. Anders die Betriebsanlagengenehmigung: sie hängt an der Anlage, nicht an der Person, und bleibt bei unveränderter Betriebsart bestehen.

Was ist ein Hotel in Österreich wert?

Maßgeblich ist das Ergebnis, das der Betrieb nachhaltig erwirtschaftet, kapitalisiert mit einem Satz, der Lage, Betriebsform, Restlaufzeit des Vertrags und Bonität des Betreibers abbildet. CBRE Austria weist für Top-Hotelimmobilien mit Pachtvertrag im ersten Quartal 2025 eine Bruttoanfangsrendite von 5,40 Prozent aus. Ein Preis je Quadratmeter beschreibt eine Fläche, nicht einen Ertrag.

Welche Unterlagen braucht ein Käufer für die Prüfung?

Drei bis fünf Jahre Jahresabschlüsse und Saldenlisten, die Betriebskennzahlen je Monat, Pacht- oder Managementvertrag samt Nachträgen, Grundbuchauszug und Lastenblatt, Flächenwidmung und Baubewilligungen, Betriebsanlagengenehmigung, die Liste der Dienstverhältnisse, offene Instandhaltungen und die Energieausweise. Fehlt davon etwas, wird es im Preis abgezogen, nicht nachgereicht.

Ist ein Verkauf ohne Inserat wirklich möglich?

Er ist die Regel, nicht die Ausnahme. Der Kreis der Käufer für ein Haus mittlerer Größe umfasst in Österreich Dutzende, nicht Tausende Adressen, und die meisten davon sind bekannt. Ein vertraulicher Prozess spricht diese Adressen nacheinander an, gegen Vertraulichkeitsvereinbarung und in abgestufter Tiefe. Das Haus bleibt dabei aus dem Markt, bis eine Absicht besteht.

Wer zahlt die Provision beim Hotelverkauf in Österreich?

Das ist Verhandlungssache und wird vor Beginn schriftlich festgelegt. Üblich ist eine Erfolgsprovision, die bei Vollzug des Kaufvertrags anfällt, getragen von einer Seite oder geteilt. Entscheidend ist weniger der Satz als die Frage, wofür er bezahlt wird: für ein Inserat, oder für Aufbereitung, Käuferprüfung, Verhandlung und Begleitung bis zur Eintragung.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf?

Nach einem abgeschlossenen Geschäftsjahr mit belastbarer Zahlenbasis und vor der nächsten großen Investitionsentscheidung. Wer verkauft, während eine Zimmerrenovierung ansteht, verhandelt zweimal über dasselbe Geld, einmal über das Ergebnis und einmal über den Investitionsstau. Der Zeitpunkt gehört in einem vertraulichen Prozess dem Verkäufer, das ist sein größter Vorteil gegenüber einem offenen Verfahren.

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