Hotel verkaufen in Wien

Ein Hotelverkauf in Wien folgt demselben Ablauf und demselben Steuerrecht wie im übrigen Österreich, rechnet sich aber anders: zwölf Monate Betrieb statt einer Saison, überwiegend internationale Nachfrage, ein Käuferkreis, in dem institutionelles Kapital eine größere Rolle spielt. Die Grundverkehrsgenehmigung, die in Tirol oder Salzburg Wochen kostet, entfällt hier praktisch.

Wien hat 2025 erstmals mehr als 20 Millionen Nächtigungen gezählt. Gleichzeitig kommen in Gesprächen mit Eigentümern regelmäßig Preisvorstellungen zur Sprache, die aus dem Zinshausmarkt stammen.

Beides zusammen beschreibt den Wiener Hotelmarkt ganz gut. Er ist erfolgreich und er wird mit der falschen Elle gemessen.

Die Stadt ist voll, der Markt für Häuser ist eng

WienTourismus weist für das Kalenderjahr 2025 20.065.000 Nächtigungen aus, ein Plus von 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr und der erste Wert über der 20-Millionen-Marke. Die Zahl der Ankünfte lag bei 8.573.000, ein Plus von 5 Prozent.

Der Auslandsanteil an den Nächtigungen betrug 83 Prozent nach 82 Prozent im Vorjahr. Die drei größten Herkunftsmärkte waren Deutschland mit 3.543.000 Nächtigungen, Österreich mit 3.381.000 und die USA mit 1.259.000, ebenfalls nach WienTourismus.

Dem gegenüber steht ein Bestand von rund 450 Hotelbetrieben mit 42.400 Zimmern und 84.600 Betten. Der Standortbericht von WienTourismus für 2024 nennt 433 Hotels mit rund 40.900 Zimmern; die beiden Werte stammen aus unterschiedlichen Erhebungsständen und taugen deshalb nicht als Wachstumsrechnung.

450 Betriebe sind für eine Stadt dieser Größe kein großer Markt. Sie sind vor allem kein liquider Markt. Wenn in einem Jahr eine Handvoll Häuser den Eigentümer wechselt, gibt es für das einzelne Haus keine Vergleichstransaktion, aus der sich ein Preis ableiten ließe.

Die Auslastung lag 2025 bei rund 71 Prozent der Zimmer und bei 54,6 Prozent der Betten, nach 54,5 Prozent im Vorjahr. Der Beherbergungsumsatz erreichte von Jänner bis November 2025 1.254.168.000 Euro, ein Plus von 4 Prozent gegenüber demselben Zeitraum des Vorjahres.

Diese vier Zahlen sind der Rahmen, in dem ein Käufer rechnet. Sie sagen nichts über ein einzelnes Haus, aber sie sagen, welche Annahmen in einer Planrechnung plausibel sind und welche nicht.

Zwölf Monate Betrieb verändern den Kapitalisierungssatz, nicht den Ertrag

Der wichtigste Unterschied zwischen einem Wiener Haus und einem Haus im Tourismusland ist nicht die Rate, sondern die Zahl der Tage, an denen sie erzielt wird.

Ein Stadthotel arbeitet das ganze Jahr. Der Ertrag verteilt sich auf Geschäftsreise, Kongress, Städtetourismus und, in unterschiedlichem Maß, auf Gruppenverkehr. Fällt ein Segment aus, tragen die anderen weiter. Ein Saisonbetrieb hat diese Streuung nicht.

Für die Bewertung heißt das: Der Kapitalisierungssatz fällt in Wien tendenziell niedriger aus als bei vergleichbarem Ergebnis in einer Saisonlage, weil das Risiko eines Ausfalljahres kleiner ist. Auf den Ertrag selbst wirkt sich das nicht aus, auf den Preis erheblich. Wie diese Rechnung im Einzelnen funktioniert, steht in Was ein Hotel wert ist.

Die Gegenrechnung gehört dazu. Wien hängt an internationaler Nachfrage, an Flugverbindungen und an einem Kongresskalender, der von wenigen großen Veranstaltungen geprägt ist. Ein Haus, dessen Ergebnis in zwei Monaten des Jahres entsteht, ist in Wien so anfällig wie ein Saisonbetrieb, nur weniger offensichtlich.

Die zweite Gegenrechnung ist der Vertriebskanal. Ein hoher Anteil an Buchungen über Onlineportale bedeutet Provision und bedeutet Austauschbarkeit. Käufer rechnen diesen Anteil heraus und stellen die Frage, was vom Ergebnis bliebe, wenn die Portalprovision um einen Punkt steigt.

Der Quadratmeterpreis aus dem Zinshausmarkt führt in die Irre

In Wien gibt es eine Besonderheit, die anderswo fehlt: einen ausgeprägten, gut dokumentierten Markt für Zinshäuser, an dem sich jeder Eigentümer orientieren kann. Genau das ist das Problem.

Ein Zinshaus wird über die Fläche und die erzielbare Miete bewertet. Ein Hotel wird über das Ergebnis bewertet, das ein Betrieb aus dieser Fläche erzeugt. Zwei Häuser mit identischer Nutzfläche in derselben Straße können sich im Wert um das Doppelte unterscheiden, und die Fläche erklärt davon nichts.

Ein Eigentümer hat uns einmal vorgerechnet, was sein Haus pro Quadratmeter wert sein müsste, abgeleitet aus dem Verkauf im Nachbarhaus. Die Rechnung selbst war korrekt. Die Bezugsgröße war falsch, und der Fehler lag beim Faktor zwei.

Es gibt einen Fall, in dem die Fläche zählt. Wenn der Betrieb dauerhaft weniger erwirtschaftet als eine alternative Nutzung des Hauses, dann ist der Maßstab nicht mehr das Hotel, sondern die Umnutzung abzüglich Umbau, Bewilligungsrisiko und Zeit. In Wien ist das ein realer Fall, gerade bei kleineren Häusern in Wohnlagen. Er ist aber die Ausnahme, nicht der Ausgangspunkt.

Drei Käufergruppen, drei Rechnungen

Wer in Wien ein Hotel kauft, gehört fast immer in eine von drei Gruppen, und jede rechnet anders.

Institutionelle Investoren und Fonds suchen ein verpachtetes Haus mit langer Restlaufzeit und einem Betreiber, dessen Bonität eine Bank akzeptiert. Sie kaufen eine Zahlung und bewerten deren Sicherheit. Für sie ist der Betreibervertrag das eigentliche Kaufobjekt, die Immobilie ist die Sicherheit dahinter.

Betreibergruppen kaufen eine Lage für ihre Marke. Sie rechnen mit eigenen Kennzahlen, oft mit einer Repositionierung, und sie bewerten das Haus danach, was sie daraus machen könnten. Diese Gruppe zahlt bei passender Lage am meisten und bei unpassender Lage gar nichts.

Privatvermögen, häufig mit Zinshaushintergrund, sucht eine Anlage mit Substanz und gibt den Betrieb an einen Pächter ab. Diese Gruppe ist preissensibel bei der Rendite und unempfindlich beim Zeitpunkt, weil sie keinen Investitionszyklus bedienen muss.

Welche Gruppe für ein bestimmtes Haus die richtige ist, entscheidet sich an der Betriebsform. Ein eigenbetriebenes Haus ohne Vertrag ist für einen Fonds uninteressant und für eine Betreibergruppe der Normalfall. Die Unterschiede zwischen Pacht, Management und Eigenbetrieb stehen in Pacht, Management oder Eigenbetrieb.

Daraus folgt eine praktische Konsequenz. Die Reihenfolge der Gespräche entscheidet über den Preis. Wer mit der falschen Gruppe beginnt, bekommt ein Angebot, das als Anker im Raum steht, wenn die richtige Gruppe endlich fragt.

Die Lage entscheidet, wer überhaupt anruft

Wien hat keinen einheitlichen Hotelmarkt, sondern mehrere, die sich an Verkehrsachsen und Nachfragequellen ausrichten.

Die Innere Stadt und der Ring sind die Lagen für Häuser mit hoher Rate und knappem Angebot; Umbauten sind dort teuer, der Denkmalschutz ist ein Thema, und Erweiterungen sind praktisch ausgeschlossen. Die Leopoldstadt liegt zwischen Zentrum, Messe und Prater und hat in den letzten Jahren neue Häuser gesehen. Die Landstraße profitiert von Wien Mitte und der Anbindung zum Flughafen. Rund um den Hauptbahnhof ist ein eigener Markt für Häuser mit Geschäftsreise- und Gruppengeschäft entstanden. In den Außenbezirken hängt fast alles an der Anbindung.

Eine amtliche Statistik, die Betriebe oder Nächtigungen bezirksscharf ausweist, ist öffentlich nicht verfügbar. Deshalb stehen hier keine Zahlen je Bezirk. Was sich beschreiben lässt, ist die Wirkung der Lage auf den Käuferkreis: Sie bestimmt, welche der drei Gruppen ein Haus überhaupt in die Hand nimmt.

Der Compset, also die Gruppe der Häuser, mit denen sich ein Betrieb tatsächlich misst, folgt dabei nicht der Bezirksgrenze, sondern der Nachfrage. Ein Haus am Rand des zweiten Bezirks konkurriert mit der Inneren Stadt, wenn es Städtetouristen bedient, und mit dem Messeumfeld, wenn es Aussteller beherbergt. Käufer definieren diesen Compset selbst und vergleichen die Rate des Hauses damit. Wer als Verkäufer einen anderen Compset unterstellt, redet aneinander vorbei.

Für den Verkaufsprozess heißt das, dass die Käuferliste vor der Preisvorstellung entsteht. Eine Liste mit fünfzehn Adressen, von denen zwölf ernsthaft in Frage kommen, ist mehr wert als ein Exposé, das an dreihundert geht. Sie entsteht aus der Lage, der Betriebsform und der Größe, in dieser Reihenfolge, und sie wird vor der ersten Ansprache festgelegt, nicht während des Prozesses erweitert.

Recht und Steuer sind Bundessache, mit einer Ausnahme

Grunderwerbsteuer, Immobilienertragsteuer, die Share-Deal-Schwellen seit dem Budgetbegleitgesetz 2025 und der Betriebsübergang nach AVRAG gelten in Wien wie überall in Österreich. Sie stehen ausführlich in Hotel verkaufen in Österreich und werden hier nicht wiederholt.

Ein Wiener Punkt bleibt trotzdem. Die Novelle der Wiener Bauordnung ist mit 1. Juli 2024 in Kraft getreten und beschränkt die kommerzielle Kurzzeitvermietung von als Wohnung gewidmeten Einheiten auf 90 Tage im Jahr, sofern der Wohnsitz nicht dauerhaft aufgegeben wird. Darüber hinausgehende Nutzung braucht eine Ausnahmegenehmigung, die nach Darstellung der Kanzlei Fellner Wratzfeld und Partner für fünf Jahre gilt und an weitere Bedingungen geknüpft ist.

Für einen klassischen Beherbergungsbetrieb ändert das nichts. Relevant wird es bei gemischt genutzten Objekten, bei Apartmenthäusern und überall dort, wo Einheiten faktisch hotelmäßig betrieben werden, ohne dass die Widmung das hergibt. In diesen Fällen prüft ein Käufer Einheit für Einheit, und der Preis hängt am Ergebnis dieser Prüfung.

Der zweite Wiener Punkt ist kein Hindernis, sondern ein Vorteil. Das Grundverkehrsrecht der westlichen Bundesländer mit seinen Genehmigungsverfahren für ausländische Erwerber spielt in Wien praktisch keine Rolle. Ein internationaler Käufer, der in Tirol Wochen für eine Behörde einplant, kauft in Wien ohne diesen Schritt.

Die Ortstaxe steigt, und jeder Käufer rechnet das mit

Es gibt eine Wiener Zahl, die in Planrechnungen regelmäßig fehlt und die ab 2027 sichtbar wird.

Die Ortstaxe beträgt seit 1. Juli 2026 fünf Prozent der Bemessungsgrundlage, also des Beherbergungsentgelts abzüglich Umsatzsteuer und abzüglich des Frühstücks im ortsüblichen Ausmaß. Ab 1. Juli 2027 steigt sie auf acht Prozent. Beides weist die Wirtschaftskammer Wien in ihrer Übersicht zur aktuellen Ortstaxe aus, umgerechnet auf den Zimmerpreis ohne Frühstück sind das 4,3478 Prozent beziehungsweise 6,7797 Prozent.

Die Ortstaxe ist wirtschaftlich ein Durchlaufposten: Sie wird vom Gast getragen und abgeführt. Ihre Wirkung liegt daher nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung, sondern in der Preisdurchsetzung. Ein Haus, das seine Raten am oberen Rand des Compsets hält, muss die Erhöhung entweder weitergeben oder in der Nettorate absorbieren.

Für den Verkaufsprozess folgt daraus eine konkrete Frage, die jeder informierte Käufer stellen wird: Wie hat sich die Nettorate entwickelt, seit der Satz im Juli 2026 gestiegen ist, und was ist für Juli 2027 geplant. Wer darauf eine belegte Antwort aus den eigenen Zahlen hat, führt das Gespräch. Wer sie nicht hat, bekommt einen Abschlag für Unsicherheit.

Ein zweiter Punkt gehört in dieselbe Prüfung. Offene Verfahren oder Rückstände bei der Ortstaxe wandern im Asset Deal nicht automatisch mit, im Share Deal schon, weil dort die Gesellschaft samt ihrer Vergangenheit übergeht. Welche Struktur welche Vergangenheit mitnimmt, steht in Asset Deal oder Share Deal.

Was ein Käufer in Wien zuerst aufschlägt

Die Prüfung eines Stadthotels folgt einer anderen Reihenfolge als die eines Saisonbetriebs, und sie beginnt nicht bei der Bausubstanz.

Zuerst kommt die Verteilung der Nachfrage. Ein Käufer will sehen, wie sich Auslastung und durchschnittliche Zimmerrate über die zwölf Monate verteilen, welche Wochen das Ergebnis tragen und wie stark einzelne Veranstaltungen durchschlagen. Ein Haus, dessen Jahresergebnis an vier Kongresswochen hängt, wird anders bewertet als eines mit gleichmäßigem Geschäftsreiseanteil, auch bei identischem Jahresergebnis.

Zweitens der Kanalmix. Der Anteil der Buchungen über Onlineportale, der Anteil aus Firmenverträgen und der Anteil über die eigene Seite sind drei verschiedene Ertragsqualitäten. Provisionen von zweistelliger Höhe auf einem großen Teil der Zimmernächte sind ein Risiko, das sich in der Rendite niederschlägt.

Drittens der Betreibervertrag mit allen Nachträgen. Restlaufzeit, Verlängerungsoptionen, Indexierung, Instandhaltungspflichten und die Frage, wer die Erneuerung der Zimmer bezahlt. Bei verpachteten Häusern ist dieser Vertrag das eigentliche Kaufobjekt.

Viertens Bausubstanz und Haustechnik, in Wien mit zwei Schwerpunkten: Brandschutz im Altbau und Klimatisierung. Beides sind Positionen, die im Bestand regelmäßig nachgerüstet werden müssen und die sechsstellig oder größer ausfallen können.

Fünftens die Widmungs- und Bewilligungslage, die in Wien ihren eigenen Abschnitt verdient und weiter oben steht.

Was dabei immer wieder auffällt: Eigentümer führen ihre Zahlen für die Bank und für das Finanzamt, nicht für einen Käufer. Ein Geschäftsführergehalt, das nie gezahlt wurde, ein Jahr ohne Instandhaltung, eine private Position in den Betriebskosten. Jede dieser Stellen ist harmlos, solange sie erklärt ist, und jede kostet Preis, wenn der Käufer sie selbst findet.

Ein Verkauf in Wien läuft leiser als anderswo

In einer Stadt mit 450 Hotelbetrieben kennen sich die Häuser. Direktoren wechseln zwischen ihnen, Lieferanten beliefern mehrere, und die Personalabteilungen greifen auf denselben Arbeitsmarkt zu.

Ein Inserat ist in dieser Lage keine Anzeige, sondern eine Nachricht. Sie erreicht zuerst die eigene Rezeption, dann die Konkurrenz am Platz, dann die Hausbank und schließlich die Vertriebspartner, mit denen für das nächste Jahr verhandelt wird. Was das im Betrieb auslöst, steht in Warum die besten Hotels nie auf den Markt kommen.

Der vertrauliche Weg ist in Wien deshalb weniger eine Frage des Stils als der Betriebsführung. Er läuft in derselben Reihenfolge wie überall: Einschätzung, Aufbereitung, namentliche Käuferliste, objektlose Ansprache, Vertraulichkeits- und Nichtumgehungsvereinbarung, gestufte Unterlagen, Absichtserklärung, Prüfung, Vertrag.

Ein Punkt kommt in Wien dazu, den Saisonlagen so nicht kennen: das Personal. Die Stadt hat einen engen Arbeitsmarkt für Küche und Service, und ein erfahrenes Team ist ein Teil des Ertrags, den ein Käufer kauft. Kündigungen, die aus Unsicherheit entstehen, kosten deshalb nicht nur Stimmung, sondern Ergebnis, und zwar messbar: Jede Stelle, die nach dem Übergang neu besetzt werden muss, ist ein Kostenblock und ein Qualitätsrisiko in einem Markt, der Bewertungen im Netz sofort abbildet.

Daraus folgt der Umgang mit der Belegschaft im Prozess. Informiert wird, wenn die Sache entschieden ist, und dann vollständig, nicht in Andeutungen. Vorher wird nicht spekuliert, weil eine Spekulation im Haus binnen Tagen beim Mitbewerber ankommt. Der rechtliche Rahmen dafür steht im AVRAG und gilt österreichweit.

Zwei weitere Dinge sind in Wien anders. Erstens ist die Käuferliste kürzer und internationaler, was bedeutet, dass ein erheblicher Teil der Ansprache auf Englisch läuft und dass Unterlagen in einer Form vorliegen müssen, die ein Investmentkomitee in Frankfurt, Zürich oder London lesen kann. Zweitens ist der Zeitplan enger an den Finanzierungszyklen institutioneller Käufer aufgehängt als an der Saison.

Fünf Fehler, die in Wien besonders häufig sind

Der Preis kommt aus dem Zinshausvergleich. Der am weitesten verbreitete Fehler, und der teuerste, weil er die Verhandlung von Beginn an auf die falsche Größe stellt.

Die Betriebsform bleibt offen. Ob ein Haus mit oder ohne Betreibervertrag verkauft wird, entscheidet darüber, welche der drei Käufergruppen überhaupt rechnet. Diese Frage gehört vor die erste Ansprache, nicht in die Verhandlung.

Die Widmung wurde nie geprüft. Bei älteren Häusern mit Zubauten, umgebauten Dachgeschossen oder einzelnen Wohneinheiten im Haus ist die Bewilligungslage regelmäßig weniger eindeutig, als der Eigentümer annimmt.

Der Investitionsstau ist nicht beziffert. Ein Haus, das drei Jahre keine Zimmer renoviert hat, zeigt ein besseres Ergebnis und ist weniger wert. Der Käufer sieht den Unterschied in der technischen Prüfung und verhandelt ihn zweimal.

Zu früh im Markt. Ein Haus, das vor zwei Jahren schon einmal angeboten war und keinen Käufer gefunden hat, trägt diese Geschichte mit. In einem Markt mit 450 Betrieben erinnern sich die Beteiligten, und die zweite Runde beginnt mit einem Abschlag, den niemand ausspricht.

Wien belohnt Verkäufer, die vorbereitet sind, und bestraft alle anderen mit Geduld. Die erste Frage ist deshalb selten die nach dem Wert. Sie lautet, in welche der drei Rechnungen ein Haus überhaupt fällt. Diese Einordnung nehmen wir vor jedem weiteren Schritt vor, unter vier Augen. Wie wir eine Transaktion aufsetzen, steht unter Transaktion, die Einordnung davor unter Bewertung und Feasibility.

Quellen

Dieser Beitrag gibt den Stand vom 23. September 2026 wieder. Er ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Jeder Einzelfall braucht die Prüfung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.

• Wien 2025: 20 Millionen Nächtigungen, Bestwert bei Beherbergungsumsatz, WienTourismus, 28. Jänner 2026. https://b2b.wien.info/de/newsroom/corporate-news/bilanz2025-1083476
• Wieder Höchstwert: 157 Mio. Nächtigungen im Jahr 2025, Statistik Austria, 30. Jänner 2026. https://www.statistik.at/fileadmin/announcement/2026/01/20260130AnkuenfteNaechtigungenDezember2025.pdf
• Aktuelle Wiener Ortstaxe, Wirtschaftskammer Wien, Fachgruppe Hotellerie, 2026. https://www.wko.at/wien/tourismus-freizeitwirtschaft/hotellerie/aktuelle-ortstaxe-wien
• Wiener Tourismusförderungsgesetz, Bundeskanzleramt RIS, Landesrecht konsolidiert Wien. https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LrW&Gesetzesnummer=20000355
• Neue Spielregeln für Kurzzeitvermietungen ab Juli 2024 in Wien, Fellner Wratzfeld und Partner Rechtsanwälte, 2024. https://www.fwp.at/news/blog/neue-spielregeln-fuer-kurzzeitvermietungen-ab-juli-2024-in-wien-was-die-stadt-gegen-plattformen-wie-airbnb-co-plant
• Grunderwerbsteuergesetz 1987, Bundeskanzleramt RIS, konsolidierte Fassung 2026. https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10004531
• Einkommensteuergesetz 1988, § 30, Bundeskanzleramt RIS, konsolidierte Fassung 2026. https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10004570