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Insights · 14 Minuten

Hotel kaufen in Wien

Zwanzig Millionen Nächtigungen, rund 450 Häuser und kein Grundverkehrsverfahren. Was einen Ankauf in Wien entscheidet, steht in der Widmung der Nutzungseinheiten und im Betreibervertrag.

Thomas Uhlir, MBA · Veröffentlicht am 23. September 2026 · Zuletzt aktualisiert am 23. September 2026

In Wien kaufen Sie ein Hotel ohne Grundverkehrsverfahren, aber selten aus einem Inserat. Die Nebenkosten sind Bundesrecht: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Eintragungsgebühr. Wienspezifisch ist alles andere: die Widmung der einzelnen Nutzungseinheiten, die Ortstaxe im Betrieb und ein Käuferkreis, in dem institutionelles Kapital mitbietet.

Das ist die kurze Antwort. Die lange beginnt bei einem Missverhältnis.

WienTourismus weist für das Kalenderjahr 2025 20.065.000 Nächtigungen aus, ein Plus von 6 Prozent und den ersten Wert über der 20-Millionen-Marke, dazu 8.573.000 Ankünfte. Der Bestand dagegen umfasst rund 450 Hotelbetriebe mit 42.400 Zimmern und 84.600 Betten.

Zwanzig Millionen Nächtigungen, 450 Häuser. Wenn davon in einem Jahr eine Handvoll den Eigentümer wechselt, lautet die entscheidende Frage für einen Käufer selten, was ein Haus wert ist. Sie lautet, wie er überhaupt davon erfährt.

In einer Stadt mit 450 Häusern gibt es keine Liste, es gibt Kontakte

Der Wiener Hotelbestand ist endlich und dokumentiert. Die Adressen kennt jeder, der sich eine Woche damit beschäftigt. Was niemand von außen sieht, ist der Zeitpunkt.

Ein Eigentümer entscheidet sich für einen Verkauf aus Gründen, die selten am Markt liegen: eine Nachfolge, die sich nicht ergibt, ein Gesellschafterstreit, ein auslaufender Pachtvertrag, ein Investitionsprogramm, das der Eigentümer nicht mehr finanzieren will. Dieser Moment dauert Monate und wird nicht veröffentlicht, weil eine Veröffentlichung im Haus zuerst ankommt. Warum das so ist, steht in Warum die besten Hotels nie auf den Markt kommen, und aus Verkäufersicht in Hotel verkaufen in Wien.

Für den Ankauf folgt daraus eine unbequeme Reihenfolge. Zuerst machen Sie sich ansprechbar. Das Haus kommt danach.

Ansprechbar heißt konkret: ein schriftliches Profil mit Größe, Kategorie, bevorzugter Betriebsform, Preisrahmen und Finanzierungsstand, dazu eine Aussage darüber, ob Sie den Betrieb übernehmen oder verpachten wollen. Ein Interessent, der das vorlegt, ist für einen Berater eine Adresse, die er bei der nächsten Nachfolgesituation anruft. Ein Interessent, der nur nach Objekten fragt, ist es nicht. Ein Suchprofil hinterlegen kostet zwanzig Minuten.

Davor steht in jedem Fall dieselbe Formalie. Vertraulichkeitsvereinbarung für die Unterlagen und die Tatsache des Verkaufs, Nichtumgehungsvereinbarung für den Weg. Die Datenbank der Sarego Group ist ein geschlossener Kreis: manuelle Freischaltung, erst nach unterzeichnetem NDA und NCND, kein Anspruch auf Zugang. Das richtet sich nicht gegen Käufer. Es ist die Bedingung, unter der ein Wiener Eigentümer überhaupt Zahlen herausgibt.

Die direkte Ansprache funktioniert in Wien übrigens schlechter als am Land. Die Häuser kennen sich, die Direktoren wechseln zwischen ihnen, und ein unaufgeforderter Kaufanbot-Brief liegt binnen einer Woche in drei Chefbüros.

Wien nimmt Ihnen das Verfahren ab, das der Westen verlangt

Grundverkehr ist in Österreich Landessache, und das ist für einen internationalen Käufer normalerweise die teuerste Zeitposition im Zeitplan. In Wien nicht.

Das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz stellt in § 1 den Erwerb des Eigentums an bebauten und unbebauten Grundstücken durch Ausländer unter Genehmigungsvorbehalt. § 3 nimmt davon aber den Erwerb im Rahmen der Freizügigkeit der Arbeitnehmer nach Art. 28 des EWR-Abkommens und im Rahmen der Niederlassungsfreiheit aus.

Praktisch heißt das: Ein Investor oder eine Gesellschaft aus der EU oder dem EWR, die ein Hotel erwirbt und betreibt oder betreiben lässt, kauft in Wien ohne Behördenverfahren. Derselbe Käufer plant in Tirol Wochen für die Grundverkehrsbehörde ein, und in Vorarlberg schreibt das Grundbuch ohne Genehmigung, Erklärungsbestätigung oder Negativbescheinigung nichts ein. Die Unterschiede je Bundesland stehen in Hotel kaufen in Österreich.

Für Erwerber aus Drittstaaten bleibt das Gesetz relevant, und relevant wird dabei auch die Struktur der Erwerbsgesellschaft. Diese Frage gehört in die erste Woche der Prüfung.

Der Zeitvorteil ist real, er verleitet aber zu einem Fehlschluss. Wien verlangt dieselbe Sorgfalt an einer anderen Stelle. Die Wochen, die Sie an der Behörde sparen, brauchen Sie für die Widmung.

Ob Sie ein Hotel kaufen, steht in der Nutzungseinheit

Die Bauordnung für Wien sortiert Gebäude nicht nach Schildern an der Tür, sondern nach Nutzungseinheiten. § 119 Abs. 2 unterscheidet Wohneinheiten, also Wohnungen und Wohneinheiten in Heimen und Beherbergungsstätten, Zimmereinheiten in Heimen und Beherbergungsstätten, Betriebseinheiten und sonstige Nutzungseinheiten.

Diese Unterscheidung ist der Kern der bauordnungsrechtlichen Prüfung eines Wiener Hauses. Eine Wohnung darf nach § 119 Abs. 2a außer für Wohnzwecke nur für Tätigkeiten verwendet werden, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden, und das Gesetz stellt ausdrücklich klar, dass die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke keine solche Tätigkeit ist. Daneben lässt lit. b eine vorübergehende kurzfristige Vermietung von höchstens 90 Tagen pro Kalenderjahr zu, für die Ortstaxe anfällt und bei der der Wohnsitz nicht dauerhaft aufgegeben wird.

Dieselbe Linie zieht § 7a für Wohnzonen, die aus Gründen der Stadtstruktur und zur Erhaltung des Wohnungsbestandes in den Bebauungsplänen festgesetzt werden können. Auch dort gilt die gewerbliche Kurzzeitbeherbergung ausdrücklich nicht als wohnungsübliche Tätigkeit.

Für einen klassischen Beherbergungsbetrieb mit durchgehender Widmung ändert das nichts. Teuer wird es bei drei Fallgruppen: bei Häusern mit einzelnen Wohneinheiten im Bestand, bei Apartmenthäusern, die faktisch hotelmäßig geführt werden, und bei Objekten mit ausgebauten Dachgeschossen, deren Bewilligungslage niemand mehr im Detail kennt.

In allen drei Fällen prüft ein Käufer Einheit für Einheit und rechnet den Ertrag nur auf den Einheiten, die er auch betreiben darf. Wer den Gesamtumsatz kapitalisiert und die Widmung später prüft, kauft einen Teil des Ergebnisses zweimal.

Die dritte Wiener Bestimmung betrifft die Hülle. Nach § 7 der Bauordnung können Gebiete, die wegen ihres örtlichen Stadtbildes in ihrem äußeren Erscheinungsbild erhaltungswürdig sind, als Schutzzone ausgewiesen werden. Wer eine Repositionierung mit neuer Fassade, zusätzlichen Geschossen oder einer Dachterrasse rechnet, klärt die Zonenlage, bevor er diese Positionen in die Kaufpreisrechnung schreibt.

Die Ortstaxe kostet Sie nichts und verändert trotzdem Ihre Rechnung

Es gibt eine Wiener Zahl, die in Ankaufsrechnungen regelmäßig falsch behandelt wird.

§ 14 des Wiener Tourismusförderungsgesetzes nennt fünf von Hundert der Bemessungsgrundlage, und zwar in der Fassung, die von 1. Juli 2026 bis 30. Juni 2027 gilt. Bemessungsgrundlage ist nach § 12 das Entgelt für den Aufenthalt, ausdrücklich ohne Umsatzsteuer und ohne das Entgelt für das Frühstück im ortsüblichen Ausmaß. Die übernächste Stufe steht bereits im Gesetz: Ab 1. Juli 2027 beträgt die Ortstaxe acht von Hundert, beides beschlossen mit LGBl. Nr. 2/2026.

Wirtschaftlich ist die Ortstaxe ein Durchlaufposten. Der Gast trägt sie, der Betrieb hebt sie ein und führt sie nach § 13 monatlich ab. In der Gewinn- und Verlustrechnung steht sie deshalb nicht.

Ihre Wirkung liegt in der Preisdurchsetzung, und dort wird sie für einen Käufer interessant. Ein Haus, das seine Raten am oberen Rand seines Compsets hält, muss eine Erhöhung entweder weitergeben oder in der Nettorate absorbieren. Welche der beiden Varianten ein Betrieb wählt, sieht man erst im Nachhinein in den Zahlen.

Die Frage an den Verkäufer lautet deshalb konkret: Wie hat sich die Nettorate entwickelt, seit der Satz gestiegen ist, und was ist für Juli 2027 geplant. Eine belegte Antwort aus den eigenen Zahlen ist ein Qualitätssignal. Keine Antwort ist ein Verhandlungsargument.

Ein zweiter Punkt gehört in dieselbe Prüfung. Offene Verfahren oder Rückstände bei der Ortstaxe bleiben im Asset Deal beim Verkäufer, im Share Deal übernehmen Sie sie mit der Gesellschaft. Welche Struktur welche Vergangenheit mitnimmt, steht in Asset Deal oder Share Deal.

Die Streuung der Nachfrage ist Ihr Finanzierungsargument

Wer in Wien kauft, zahlt für dieselbe Zimmerzahl mehr als im Tourismusland. Den Aufschlag holt er an einer Stelle zurück, die in der Bewertungstabelle nicht auftaucht: im Kreditvertrag.

Ein Haus, dessen Belegung sich über Geschäftsreise, Kongress, Städtetourismus und Gruppen verteilt, hat vier Nachfragequellen, die selten gleichzeitig wegbrechen. Für die Bank heißt das ein stabilerer Kapitaldienst und damit ein anderes Gespräch über Laufzeit, Tilgung und Covenants. Rechnen Sie deshalb nicht nur den Kaufpreis gegen den Ertrag, sondern auch die Finanzierungskonditionen gegen die Streuung. Bei einem Saisonbetrieb verlangt eine Bank Reserven für die geschlossenen Monate; bei einem ganzjährigen Stadtbetrieb entfällt dieses Polster, und das verändert die Eigenkapitalbindung über die Haltedauer spürbar.

Der Nachweis dafür steht in den Monatszahlen, nicht im Exposé. Verlangen Sie die Belegung je Monat über drei Jahre, bevor Sie mit der Bank über Konditionen sprechen. Wer die Streuung behauptet und sie in der Prüfung nicht belegen kann, verhandelt die Finanzierung ein zweites Mal, und zwar zu schlechteren Bedingungen als beim ersten Mal.

Die Auslastung lag 2025 bei rund 71 Prozent der Zimmer und bei 54,6 Prozent der Betten, nach 54,5 Prozent im Vorjahr. Der Beherbergungsumsatz erreichte von Jänner bis November 2025 1.254.168.000 Euro, ein Plus von 4 Prozent. Der Auslandsanteil an den Nächtigungen betrug 83 Prozent, die drei größten Herkunftsmärkte waren Deutschland mit 3.543.000, Österreich mit 3.381.000 und die USA mit 1.259.000 Nächtigungen.

Diese Zahlen sagen nichts über ein einzelnes Haus. Sie sagen, welche Annahmen in einer Planrechnung plausibel sind, und das ist für einen Käufer der praktischere Nutzen.

Rechenbeispiel. Ein Wiener Haus mit 90 Zimmern erzielt bei 71 Prozent Auslastung rund 23.300 verkaufte Zimmernächte im Jahr. Bei einer durchschnittlichen Rate von 140 Euro sind das rund 3,26 Millionen Euro Logisumsatz. Erreicht der Betrieb daraus ein bereinigtes Ergebnis von 900.000 Euro nach Abzug eines marktüblichen Geschäftsführergehalts und einer Rücklage für Möblierung, ergibt das bei 6 Prozent Kapitalisierungssatz 15 Millionen Euro, bei 7 Prozent 12,9 Millionen. Ein Prozentpunkt kostet hier 2,1 Millionen Euro.

Die Gegenrechnung gehört dazu. Wien hängt an internationaler Nachfrage, an Flugverbindungen und an einem Kongresskalender, der von wenigen großen Veranstaltungen geprägt wird. Ein Haus, dessen Ergebnis in vier Wochen des Jahres entsteht, ist so anfällig wie ein Saisonbetrieb, nur weniger offensichtlich. Der zweite Prüfpunkt ist der Kanalmix: Ein hoher Portalanteil bedeutet Provision und Austauschbarkeit in einem. Die Methodik im Einzelnen steht in Was ein Hotel wert ist, die Einordnung vor dem Angebot gehört in eine Bewertung und Feasibility.

Jeder Verkäufertyp liefert etwas nicht

Auf der Gegenseite eines Wiener Ankaufs stehen im Wesentlichen drei Typen, und jeder hat eine typische Lücke im Datenraum.

Der Familienbetrieb in zweiter oder dritter Generation führt seine Zahlen für Bank und Finanzamt, nicht für einen Käufer. Ein Geschäftsführergehalt, das nie gezahlt wurde, private Positionen in den Betriebskosten, ein Jahr ohne Instandhaltung. Jede dieser Stellen ist harmlos, solange sie erklärt wird, und jede kostet Preis, wenn Sie sie selbst finden. Hier liegt die Arbeit in der Bereinigung.

Der institutionelle Verkäufer liefert saubere Unterlagen und einen klaren Prozess, dafür eine Preiserwartung, die aus einem Modell stammt und nicht aus dem Haus. Hier liegt die Arbeit im Betreibervertrag: Restlaufzeit, Indexierung, Verlängerungsoptionen und die Frage, wer die Erneuerung der Zimmer bezahlt.

Die Betreibergruppe, die sich von einem Standort trennt, kennt das Haus besser als Sie und verkauft aus einem Grund. Hier liegt die Arbeit darin, diesen Grund zu finden, und er steht selten im Exposé. Ein auslaufender Markenvertrag, eine Lage, die nicht mehr zum Vertriebskonzept passt, ein Investitionsprogramm, das die Gruppe anderswo einsetzt.

Diese Dreiteilung hat eine praktische Folge für den Zeitplan. Bei Familienbetrieben kostet die Aufbereitung Wochen, bei institutionellen Verkäufern die Verhandlung, bei Betreibergruppen die technische Prüfung.

Sie hat auch eine Folge für die Ansprache. Ein Familienbetrieb entscheidet an einem Tisch und will wissen, wer nach dem Übergang im Haus steht; eine Absichtserklärung, die dazu nichts sagt, wirkt dort kälter als sie gemeint ist. Ein institutioneller Verkäufer entscheidet in einem Gremium und braucht Unterlagen in einer Form, die dieses Gremium lesen kann, meist auf Englisch und meist mit einer Finanzierungsbestätigung. Eine Betreibergruppe entscheidet nach Portfoliologik und reagiert auf einen klaren Zeitplan stärker als auf einen höheren Preis.

Wer diese drei Wege verwechselt, verliert nicht die Verhandlung. Er verliert das Gespräch davor.

Was in Wien in der technischen Prüfung teuer wird

Die Ankaufsprüfung folgt denselben vier Strängen wie überall, kommerziell, rechtlich, steuerlich, technisch, dazu der Betrieb. Wienspezifisch sind zwei technische Posten und ein rechtlicher.

Der erste ist der Brandschutz im Altbau. Ein erheblicher Teil des innerstädtischen Bestandes steht in Gebäuden, die als Wohnhäuser errichtet wurden. Fluchtwege, Entrauchung, Brandabschnitte und Türen sind dort regelmäßig Nachrüstungsthemen, und sie fallen sechsstellig oder größer aus.

Der zweite ist die Klimatisierung. Gäste erwarten sie, die Fassade in einer Schutzzone lässt sie oft nicht ohne Weiteres zu, und die haustechnische Lösung ist dann teurer als die Standardvariante.

Der dritte ist die Bewilligungslage der Zu- und Ausbauten. Dachgeschossausbauten, Zubauten im Hof, Umwidmungen einzelner Einheiten: Wer den Bewilligungsbestand nicht vollständig vorlegen kann, verkauft ein Risiko mit, und dieses Risiko trägt nach dem Closing der Käufer.

Der Umgang damit ist unspektakulär und funktioniert trotzdem. Die drei Positionen werden von einem Techniker beziffert, bevor die Absichtserklärung unterschrieben wird, nicht danach. Eine Spanne genügt, sie muss nur begründet sein. Was beziffert ist, lässt sich im Preis abbilden; was ungeprüft bleibt, wird in der Nachverhandlung zum Streit über eine Zahl, die keine Seite belegen kann.

Ein Beispiel aus einem Erstgespräch. Ein Interessent hatte für ein innerstädtisches Haus mit 60 Zimmern eine Repositionierung gerechnet, inklusive zweier zusätzlicher Geschosse. Die Zahl stand im Modell, die Schutzzone stand im Bebauungsplan, und niemand hatte beides nebeneinandergelegt. Die Prüfung kostete eine Woche und veränderte den vertretbaren Kaufpreis um einen zweistelligen Prozentsatz.

Dazu kommen die österreichweiten Punkte, die in Wien nicht anders laufen als sonst. Das Personal geht nach § 3 AVRAG mit über, die Gastgewerbeberechtigung ist personenbezogen und geht nicht mit, und die Betriebsanlagengenehmigung hängt nach § 74 GewO an der Anlage, während ihre Änderung nach § 81 GewO eine eigene Genehmigung braucht. Ausführlich steht das in Hotel kaufen in Österreich.

Die Bank sieht den Betreibervertrag zuerst

Eine Wiener Hotelfinanzierung unterscheidet sich von einer Finanzierung in einer Saisonlage vor allem in der Reihenfolge der Fragen.

Bei einem verpachteten Haus prüft die Bank den Vertrag: Restlaufzeit, Bonität des Pächters, Indexierung, Instandhaltungspflichten. Die Immobilie ist dabei die Sicherheit, der Kapitaldienst kommt aus einer Zahlung, deren Verlässlichkeit bewertet wird. Bei einem eigenbetriebenen Haus prüft sie das nachhaltige Ergebnis, seine Bereinigungen und die Person, die den Betrieb nach dem Übergang führt.

Eine öffentlich belegbare Kennzahl für übliche Eigenkapitalquoten bei österreichischen Hotelfinanzierungen liegt nicht vor, und deshalb steht hier keine. Belegbar ist die Nebenkostenfolge: Wird für die Finanzierung ein Pfandrecht eingetragen, kostet das nach Tarifpost 9 des Gerichtsgebührengesetzes 1,2 Prozent zusätzlich zu den 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Eintragungsgebühr.

Praktisch heißt das, die Finanzierungsanfrage läuft parallel zur Prüfung. In Wien besonders, weil die Käuferliste kurz und international ist und ein Verkäufer bei stockender Finanzierung eine Alternative hat.

Fünf Fehler, die Käufer in Wien machen

Die Suche beginnt bei den Objekten. Wer ohne Profil sucht, sieht in Wien die Häuser, die schon durch mehrere Hände gegangen sind. Die interessanten Fälle laufen über Adressen, die vorher bekannt waren.

Der Quadratmeterpreis aus dem Zinshausmarkt wandert in die Rechnung. Wien hat einen gut dokumentierten Zinshausmarkt, und genau das ist die Falle. Ein Zinshaus wird über Fläche und Miete bewertet, ein Hotel über das Ergebnis, das ein Betrieb aus dieser Fläche erzeugt.

Die Widmung wird nach dem Angebot geprüft. Bei gemischt genutzten Häusern entscheidet § 119 der Bauordnung darüber, welcher Teil des Umsatzes überhaupt kapitalisierbar ist.

Die Nachträge zum Betreibervertrag fehlen. Ein Vertrag ohne seine Nachträge sagt über Restlaufzeit und Optionen wenig. Das ist der häufigste Fund in der rechtlichen Prüfung und der teuerste.

Das Investitionsprogramm wird nicht beziffert. Ein Haus ohne Zimmererneuerung der letzten Jahre zeigt ein besseres Ergebnis und ist weniger wert. Wer das nicht rechnet, zahlt für einen Betrieb und kauft eine Baustelle dazu.

Ein Ankauf in Wien läuft schneller, wenn er früher beginnt

Der Ablauf entspricht dem österreichischen Standard, mit einem Unterschied am Anfang und einem am Ende.

Am Anfang steht der Zugang: Profil, Prüfung, Vertraulichkeits- und Nichtumgehungsvereinbarung, dann ein anonymer Kurzüberblick und erst danach Zahlen. Dieser Schritt kostet in Wien weniger Zeit als anderswo, weil die Beraterlandschaft dichter ist, und er ist trotzdem der Schritt, den die meisten Käufer überspringen wollen.

Dann folgt die übliche Reihenfolge: erste Einordnung, indikative Rechnung in Spannen, Absichtserklärung mit Exklusivität, Due Diligence über sechs bis zwölf Wochen, parallel die Finanzierung, danach Vertrag, Beglaubigung, Treuhandabwicklung und Eintragung.

Am Ende fehlt die Grundverkehrsbehörde, und das sind je nach Bundesland vier bis acht Wochen weniger. Unter dem Strich liegt ein vorbereiteter Wiener Ankauf bei sechs bis neun Monaten, ein unvorbereiteter bei zwölf und mehr.

Wien belohnt Käufer, die wissen, was sie suchen, und bestraft alle anderen mit Wartezeit. Die erste Frage lautet deshalb selten, welches Haus zu haben ist. Sie lautet, in welche Rechnung Ihr Kapital überhaupt passt. Diese Einordnung nehmen wir vor jedem weiteren Schritt vor, vertraulich. Wie wir Käufer begleiten, steht unter Investment Advisory.

Quellen

Dieser Beitrag gibt den Stand vom 23. September 2026 wieder. Er ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Jeder Einzelfall braucht die Prüfung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.

Häufige Fragen

Kann ein ausländischer Investor in Wien ein Hotel kaufen?

Das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz stellt den Eigentumserwerb durch Ausländer in § 1 unter Genehmigungsvorbehalt, nimmt davon aber in § 3 den Erwerb im Rahmen der Freizügigkeit und der Niederlassungsfreiheit nach dem EWR-Abkommen aus. Für einen Investor aus der EU oder dem EWR läuft ein Ankauf in Wien deshalb in der Regel ohne Behördenverfahren, anders als in Tirol, Salzburg oder Vorarlberg.

Wie groß ist der Wiener Hotelmarkt?

WienTourismus weist für 2025 rund 450 Hotelbetriebe mit 42.400 Zimmern und 84.600 Betten aus. Dem stehen 20.065.000 Nächtigungen gegenüber, ein Plus von 6 Prozent und der erste Wert über der 20-Millionen-Marke, bei 8.573.000 Ankünften. Der Bestand ist also klein gemessen an der Nachfrage, und noch kleiner ist die Zahl der Häuser, die in einem Jahr den Eigentümer wechseln.

Wo findet man Wiener Hotels, die nicht öffentlich angeboten werden?

Über Berater mit laufendem Zugang zum Bestand, über Betreibergruppen und über geschlossene Kreise, in die man gegen Vertraulichkeits- und Nichtumgehungsvereinbarung aufgenommen wird. In einer Stadt mit rund 450 Betrieben ist die Liste der Häuser endlich und weitgehend bekannt. Was fehlt, ist selten die Adresse, sondern die Information, wer gerade abgeben will.

Was muss ein Käufer in der Wiener Bauordnung prüfen?

Die Nutzungseinheiten nach § 119 der Bauordnung für Wien. Das Gesetz unterscheidet Wohneinheiten, Zimmereinheiten in Heimen und Beherbergungsstätten, Betriebseinheiten und sonstige Einheiten. Eine Wohnung darf nach § 119 Abs. 2a nur wohnungsüblich genutzt werden; die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke zählt ausdrücklich nicht dazu. Gemischte Objekte prüft man deshalb Einheit für Einheit.

Darf man eine Wiener Wohnung kurzfristig an Gäste vermieten?

Nur eingeschränkt. § 119 Abs. 2a lit. b der Bauordnung für Wien erlaubt eine vorübergehende kurzfristige Vermietung von höchstens 90 Tagen pro Kalenderjahr, für die Ortstaxe zu entrichten ist und bei der der Wohnsitz nicht dauerhaft aufgegeben wird. Die gewerbliche Kurzzeitvermietung einer als Wohnung gewidmeten Einheit ist davon nicht gedeckt.

Was ist eine Schutzzone in Wien und was bedeutet sie für einen Käufer?

Nach § 7 der Bauordnung für Wien können in den Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen Gebiete als Schutzzone ausgewiesen werden, die wegen ihres örtlichen Stadtbildes in ihrem äußeren Erscheinungsbild erhaltungswürdig sind. Für einen Käufer heißt das: Fassade, Dachlandschaft und Kubatur sind gebunden. Wer mit Aufstockung oder neuer Fassade rechnet, prüft die Zonenlage vor dem Angebot.

Wie hoch ist die Ortstaxe in Wien?

Seit 1. Juli 2026 beträgt sie nach § 14 des Wiener Tourismusförderungsgesetzes fünf von Hundert der Bemessungsgrundlage. Bemessungsgrundlage ist nach § 12 das Entgelt für den Aufenthalt ohne Umsatzsteuer und ohne Frühstück im ortsüblichen Ausmaß. Mit LGBl. Nr. 2/2026 ist zugleich die nächste Stufe beschlossen: Ab 1. Juli 2027 sind es acht von Hundert.

Welche Steuern und Nebenkosten fallen beim Hotelkauf in Wien an?

Dieselben wie im übrigen Österreich, weil Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr Bundesrecht sind. Beim Erwerb der Liegenschaft 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Eintragungsgebühr, bei Eintragung eines Pfandrechts weitere 1,2 Prozent. Eine eigene Wiener Erwerbssteuer gibt es nicht. Die Ortstaxe trifft den laufenden Betrieb, nicht den Kauf.

Warum ist der Kapitalisierungssatz in Wien niedriger als am Land?

Weil ein Stadthotel zwölf Monate arbeitet und sein Ergebnis über Geschäftsreise, Kongress, Städtetourismus und Gruppen streut. Fällt ein Segment aus, tragen die anderen weiter. Ein Saisonbetrieb hat diese Streuung nicht. Der Ertrag ändert sich dadurch nicht, das Risiko eines Ausfalljahres schon, und genau das steckt im Kapitalisierungssatz.

Was prüft ein Käufer bei einem Wiener Altbauhotel besonders?

Brandschutz und Klimatisierung. Beides sind Positionen, die im Bestand regelmäßig nachgerüstet werden müssen und sechsstellig oder größer ausfallen. Dazu kommen die Bewilligungslage der Zubauten und Dachgeschossausbauten sowie, in einer Schutzzone nach § 7 der Bauordnung, die Grenzen jeder äußeren Veränderung. Diese drei Punkte gehören vor das Angebot, nicht in die Nachverhandlung.

Lohnt sich in Wien ein verpachtetes Haus oder eines im Eigenbetrieb?

Das hängt davon ab, wer Sie sind. Institutionelles Kapital kauft in Wien fast ausschließlich verpachtet, weil das Investmentkomitee eine Zahlung und deren Sicherheit bewerten kann. Betreibergruppen kaufen lieber ohne Vertrag, weil sie die eigene Marke einsetzen wollen. Ein Haus mit auslaufendem Vertrag fällt zwischen beide Gruppen und braucht deshalb eine Entscheidung vor dem Ankauf.

Wie lange dauert ein Hotelankauf in Wien?

Sechs bis zwölf Monate, wie in ganz Österreich, tendenziell am unteren Rand. Der Grund liegt im fehlenden Grundverkehrsverfahren und in der dichteren Beraterlandschaft. Verzögerungen kommen in Wien aus der Finanzierung, aus unklaren Nachträgen zum Betreibervertrag und aus Widmungs- und Bewilligungsfragen bei Häusern mit Zubauten.

Wie hoch ist die Auslastung der Wiener Hotellerie?

Für 2025 weist WienTourismus eine Zimmerauslastung von rund 71 Prozent und eine Bettenauslastung von 54,6 Prozent aus, nach 54,5 Prozent im Jahr 2024. Der Beherbergungsumsatz erreichte von Jänner bis November 2025 1.254.168.000 Euro, ein Plus von 4 Prozent. Für eine Ankaufsrechnung zählt die Zimmerauslastung zusammen mit der durchschnittlichen Rate.

Gibt es Zahlen zum Hotelbestand je Wiener Bezirk?

Eine amtliche Statistik, die Betriebe oder Nächtigungen bezirksscharf ausweist, ist öffentlich nicht verfügbar. Deshalb stehen in diesem Beitrag keine Zahlen je Bezirk. Beschreiben lässt sich die Wirkung der Lage auf den Käuferkreis und auf den Compset, also auf die Gruppe der Häuser, an denen sich die Rate eines Betriebs tatsächlich misst.

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