Zum Inhalt springen
Anfrage

Insights · 14 Minuten

Hotel verkaufen in Deutschland

Deutschland hat den tiefsten Käufermarkt der drei deutschsprachigen Länder und die höchsten Erwerbsnebenkosten. Beides verändert, welcher Weg für welches Haus der richtige ist.

Thomas Uhlir, MBA · Veröffentlicht am 23. September 2026 · Zuletzt aktualisiert am 23. September 2026

Wer in Deutschland ein Hotel verkauft, verhandelt mit einem tieferen Käufermarkt als in Österreich oder der Schweiz und rechnet zugleich mit höheren Erwerbsnebenkosten: Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen dem gesetzlichen Satz von 3,5 Prozent und 6,5 Prozent. Der Ablauf dauert sechs bis zwölf Monate und endet mit der notariellen Beurkundung nach § 311b BGB.

Die Besonderheit des deutschen Marktes ist nicht seine Größe, sondern seine Streuung. 497,5 Millionen Übernachtungen im Jahr verteilen sich auf ein Land, in dem jedes Bundesland seinen eigenen Steuersatz setzt und in dem die Nachfrage zwischen Metropolregion, Messestandort und Mittelgebirge kaum vergleichbar ist.

Ein Haus in München und ein Haus im Sauerland stehen deshalb in derselben Statistik und in zwei verschiedenen Märkten.

Ein Rekordjahr bei den Übernachtungen, ein kleiner Transaktionsmarkt

Das Statistische Bundesamt weist für 2025 497,5 Millionen Gästeübernachtungen in Beherbergungsbetrieben aus, einen Rekordwert und ein Plus von 0,3 Prozent gegenüber 2024. Auf Gäste aus dem Inland entfielen 413,7 Millionen Übernachtungen, ein Plus von 0,7 Prozent, auf Gäste aus dem Ausland 83,8 Millionen, ein Minus von 1,8 Prozent.

Der Inlandsanteil ist die für einen Käufer wichtigste Zahl an dieser Stelle. Er liegt bei rund 83 Prozent, und ein Markt mit diesem Profil hängt weniger an Wechselkursen und Fernreiseverhalten als einer mit hohem Auslandsanteil. Er reagiert dafür stärker auf die inländische Konjunktur, und genau diese Empfindlichkeit rechnet ein Käufer in seine Szenarien ein.

Auf der Transaktionsseite berichten die drei großen Häuser für 2025 deutlich gestiegene, aber voneinander abweichende Volumina: CBRE nennt 1,9 Milliarden Euro, JLL 1,84 Milliarden Euro, Colliers rund 1,66 Milliarden Euro. Die Unterschiede entstehen durch die Abgrenzung, nicht durch Rechenfehler, und deshalb hat eine Aussage, die sich auf eine dieser Zahlen stützt, nur mit Nennung der Quelle Bestand.

Gemeinsam ist den drei Berichten die Richtung. Der Hotelinvestmentmarkt hat sich gegenüber dem Vorjahr deutlich belebt, und der Anteil von Hotels am gewerblichen Investmentmarkt ist wieder gestiegen.

Trotzdem gilt dasselbe wie im Alpenraum: Bei diesen Volumina wechseln pro Jahr keine hunderte Häuser den Eigentümer. Für ein einzelnes Objekt gibt es keinen ablesbaren Marktpreis. Es gibt eine Ertragsrechnung und eine Liste von Käufern.

Die Streuung innerhalb Deutschlands ist dabei größer als die Jahresveränderung. In den großen Städten konkurrieren internationale Betreibermarken um Lagen, Neubauprojekte kommen regelmäßig in den Markt, und institutionelles Kapital ist dauerhaft präsent. In Mittelstädten und in der Fläche besteht der Käuferkreis für ein einzelnes Haus aus einer überschaubaren Zahl regionaler Adressen, die sich untereinander kennen.

Wer eine Marktzahl aus einem dieser beiden Segmente auf das andere überträgt, kommt zu einem Preis, den niemand bezahlt. Das gilt in beide Richtungen: Eine Rendite aus einem Frankfurter Portfoliodeal taugt für ein Haus im Bayerischen Wald so wenig wie umgekehrt.

Die zweite Größe, die ein Käufer in Deutschland früh prüft, ist der Investitionsbedarf. Bei Häusern, die seit den Achtziger- oder Neunzigerjahren ohne größere Sanierung laufen, sind Brandschutz, Haustechnik und Barrierefreiheit regelmäßig die Positionen, an denen die Planrechnung eines Erwerbers hängt.

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und bewegt Millionen

Der gesetzliche Steuersatz beträgt nach § 11 GrEStG 3,5 Prozent. Seit der Föderalismusreform dürfen die Länder davon abweichen, und die meisten haben das getan.

Am oberen Ende der Skala liegen 6,5 Prozent, und dort steht Nordrhein-Westfalen nicht allein. Die Finanzverwaltung NRW weist den eigenen Weg dorthin aus, 2011 von 3,5 auf 5 Prozent und 2015 auf 6,5 Prozent, und hält zugleich fest, dass das Land diesen Spitzenwert gemeinsam mit mehreren anderen Bundesländern trägt. Der Abstand zum gesetzlichen Satz beträgt damit 3 Prozentpunkte.

Welcher Satz im Einzelfall gilt, entscheidet allein das Land, in dem das Grundstück liegt. Die Sätze werden zudem laufend geändert, in beide Richtungen. Vor der ersten Rechnung gehört deshalb der aktuelle Satz beim zuständigen Landesfinanzministerium abgefragt und nicht aus einer Tabelle übernommen.

Rechenbeispiel. Bei einem Kaufpreis von 25 Millionen Euro sind 3,5 Prozent 875.000 Euro und 6,5 Prozent 1.625.000 Euro. Die Differenz von 750.000 Euro entspricht bei einem Kapitalisierungssatz von 6 Prozent einem jährlichen Ergebnis von 45.000 Euro. Ein Betrag dieser Größe wird in der Preisverhandlung sichtbar und bleibt es bis zum Schluss.

Für die Praxis ergeben sich zwei Konsequenzen. Erstens gehört der Satz des Belegenheitslands in die erste Rechnung beider Seiten, nicht in die letzte. Zweitens ist bei Portfolios über mehrere Länder die Aufteilung des Kaufpreises auf die einzelnen Objekte steuerlich relevant und damit verhandlungsrelevant.

Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten. Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind damit bundeseinheitlich und nicht verhandelbar; das GNotKG arbeitet mit Wertgebühren nach dem Geschäftswert, nicht mit einem Prozentsatz. Eine pauschale Prozentangabe steht deshalb hier nicht, sie wäre geschätzt.

Die Share-Deal-Schwelle liegt bei 90 Prozent und zehn Jahren

Deutschland hat die Regeln für Anteilsgeschäfte an grundbesitzenden Gesellschaften 2021 verschärft, und die geltende Fassung des § 1 GrEStG bildet das an vier Stellen ab.

§ 1 Abs. 2a GrEStG erfasst den Übergang von mindestens 90 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen einer grundbesitzenden Personengesellschaft auf neue Gesellschafter innerhalb von zehn Jahren, unmittelbar oder mittelbar. § 1 Abs. 2b GrEStG überträgt dieselbe Schwelle und dieselbe Frist auf den Wechsel im Gesellschafterbestand grundbesitzender Kapitalgesellschaften.

§ 1 Abs. 3 GrEStG erfasst die Anteilsvereinigung, also die Übertragung oder Vereinigung von mindestens 90 Prozent der Anteile beim Erwerber oder bei verbundenen Unternehmen. § 1 Abs. 3a GrEStG greift, wenn eine wirtschaftliche Beteiligung von mindestens 90 Prozent erreicht wird.

Praktisch heißt das, dass die früher übliche Gestaltung mit einem kleinen Restanteil beim Verkäufer heute eine Haltedauer von zehn Jahren braucht, um zu tragen. Sie ist damit eine langfristige Bindung geworden, die zum Geschäft passen muss.

Ein Punkt gehört zur Vollständigkeit dazu, weil er in Vertragsverhandlungen auftaucht: § 24 GrEStG ordnet rechtsfähige Personengesellschaften für die Zwecke der §§ 5 bis 7 GrEStG weiterhin als gesamthänderisch gebunden ein, befristet vom 1. Januar 2024 bis zum 31. Dezember 2026. Wer eine Gestaltung darauf stützt, sollte den weiteren Gang der Gesetzgebung mit dem eigenen Berater verfolgen.

Welche Struktur im Einzelfall passt, entscheidet sich nicht an der Steuer allein. Wer eine Gesellschaft kauft, kauft ihre Vergangenheit mit; die Abwägung steht in Asset Deal oder Share Deal.

Auf der Verkäuferseite entscheidet, ob das Haus im Betriebsvermögen liegt

Die häufigste Fehlannahme in Erstgesprächen betrifft die Zehnjahresfrist. Sie gilt nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG für private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken.

Ein Hotel, das als Betrieb geführt wird, liegt jedoch regelmäßig im Betriebsvermögen. Dann ist der Gewinn aus der Veräußerung des Betriebs oder eines Teilbetriebs ein Veräußerungsgewinn nach § 16 EStG, und die Haltedauer ändert daran nichts.

Für diesen Fall kennt das Gesetz zwei Entlastungen, die beide an das Alter des Veräußerers anknüpfen. § 16 Abs. 4 EStG gewährt auf Antrag einen Freibetrag von 45.000 Euro, wenn der Steuerpflichtige das 55. Lebensjahr vollendet hat oder dauernd berufsunfähig ist; der Freibetrag schmilzt um den Teil des Gewinns ab, der 136.000 Euro übersteigt, und ist bei rund 181.000 Euro Gewinn aufgezehrt. Er wird nur einmal im Leben gewährt.

§ 34 EStG regelt die Tarifermäßigung. Abs. 1 enthält die Fünftelregelung für außerordentliche Einkünfte. Abs. 3 erlaubt auf Antrag einen ermäßigten Satz von 56 Prozent des durchschnittlichen Steuersatzes, mindestens 14 Prozent, ebenfalls ab dem vollendeten 55. Lebensjahr oder bei dauernder Berufsunfähigkeit, begrenzt auf Gewinne bis fünf Millionen Euro und ebenfalls einmal im Leben.

Bei einer Nachfolgelösung im Familienbetrieb sind diese beiden Vorschriften häufig der Unterschied zwischen einem Verkauf und einem Aufschub. Sie gehören deshalb an den Anfang der Überlegung, gemeinsam mit dem Steuerberater, und nicht in die Woche vor dem Notartermin.

Bei der Umsatzsteuer ist der Regelfall die Geschäftsveräußerung im Ganzen. Sie unterliegt nach § 1 Abs. 1a UStG nicht der Umsatzsteuer, und der Erwerber tritt an die Stelle des Veräußerers. Wird stattdessen nur das Grundstück übertragen, ist der Umsatz nach § 4 Nr. 9 Buchstabe a UStG steuerfrei; ein Verzicht auf die Befreiung nach § 9 UStG ist bei Grundstückslieferungen nur im notariell zu beurkundenden Vertrag möglich. Der Berichtigungszeitraum für die Vorsteuer beträgt bei Grundstücken nach § 15a Abs. 1 UStG zehn Jahre.

Der Pachtvertrag geht mit, und die Form hat sich geändert

Bei verpachteten Häusern ist der Betreibervertrag das eigentliche Kaufobjekt. Deutschland behandelt ihn beim Eigentümerwechsel nach einer klaren Regel.

Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. § 578 BGB erklärt diesen Grundsatz für Grundstücke und für Räume, die keine Wohnräume sind, also für Gewerbemiete und Hotelpacht, für anwendbar. § 566 Abs. 2 BGB lässt den Veräußerer nachrangig haften, wenn der Erwerber seine Pflichten verletzt.

Eine Neuerung betrifft die Form. Seit dem 1. Januar 2025 verlangt § 578 Abs. 1 BGB für Miet- und Pachtverträge über Nichtwohnräume mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr nur noch die Textform nach § 126b BGB; das strenge Schriftformerfordernis des § 550 BGB gilt in dieser Form nur noch für Wohnraum. Schriftformverstöße, die vor dem 1. Januar 2025 entstanden sind, können seither durch einen Nachtrag in Textform geheilt werden.

Das ist für Hoteltransaktionen eine spürbare Erleichterung. Die Schriftformproblematik langfristiger Gewerbemietverträge war jahrelang ein Standardbefund der rechtlichen Prüfung und ein Hebel für Preisabschläge, weil ein formunwirksamer Langfristvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und damit ordentlich kündbar wird.

Geprüft wird die Kette trotzdem. Ein Pachtvertrag aus 2012 mit vier Nachträgen, von denen einer als E-Mail-Abrede existiert, ist weiterhin ein Fall für den Anwalt. Was die Restlaufzeit eines solchen Vertrags für den Preis bedeutet, steht in Pacht, Management oder Eigenbetrieb.

Die Belegschaft geht über, und sie darf widersprechen

§ 613a BGB regelt den Betriebsübergang. Geht ein Betrieb oder Betriebsteil durch Rechtsgeschäft auf einen anderen Inhaber über, so tritt dieser in die Rechte und Pflichten aus den bestehenden Arbeitsverhältnissen ein.

Abs. 4 erklärt eine Kündigung wegen des Betriebsübergangs für unwirksam; Kündigungen aus anderen Gründen bleiben möglich. Abs. 5 verpflichtet bisherigen Arbeitgeber oder Erwerber, die Arbeitnehmer vor dem Übergang in Textform über Zeitpunkt, Grund sowie rechtliche, wirtschaftliche und soziale Folgen zu unterrichten. Abs. 6 gibt dem Arbeitnehmer das Recht, dem Übergang binnen eines Monats nach Zugang dieser Unterrichtung schriftlich zu widersprechen.

Die Monatsfrist ist der Punkt, an dem in der Praxis am häufigsten etwas schiefgeht. Sie beginnt nach der Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts erst zu laufen, wenn die Unterrichtung vollständig und zutreffend ist. Eine unvollständige Unterrichtung hält das Widerspruchsrecht offen, unter Umständen weit über den Vollzug hinaus.

Für einen Hotelkäufer ist das kein formaler Restposten. Eine Küchenbrigade, die geschlossen widerspricht, ist ein wirtschaftliches Ereignis. Das Unterrichtungsschreiben gehört deshalb zur Transaktionsvorbereitung, nicht zur Abwicklung.

Die Betriebsform bestimmt, welcher Käufer überhaupt rechnet

Vier Formen sind im deutschen Markt üblich, und sie ergeben im selben Haus vier verschiedene Investments.

Bei der Pacht kauft der Erwerber eine Zahlung. Restlaufzeit, Indexierung, Verlängerungsoptionen und die Bonität des Pächters sind damit Teil des Kaufpreises, nicht Anhang zum Kaufvertrag. Diese Form ist die Voraussetzung dafür, dass Fonds und Versicherungen überhaupt ein Angebot abgeben, weil ihre Anlagevorschriften einen planbaren Zahlungsstrom verlangen.

Beim Managementvertrag gehört dem Eigentümer das Betriebsergebnis, auch das schlechte. Der Betreiber stellt Marke, System und Personalführung, trägt aber nicht das Ergebnisrisiko. Käufer für diese Konstellation sind Investoren, die Hotelbetrieb als Geschäft verstehen und die Schwankung aushalten.

Die Franchise ist eine Marke und keine Betriebsform. Sie verändert Vertriebsreichweite und Gebührenlast, nicht die Frage, wer das Haus führt und wer das Ergebnis trägt.

Der Eigenbetrieb schließlich ist ein Beruf. Wer so ein Haus kauft, kauft eine Aufgabe dazu, und der Käuferkreis besteht dann aus Betreibern, nicht aus Kapital.

Auf den Preis wirkt die Betriebsform über den Kapitalisierungssatz, nicht über den Ertrag. Wer beides vermengt, rechnet dasselbe Risiko zweimal ein. Die Unterschiede im Einzelnen stehen in Pacht, Management oder Eigenbetrieb.

Der Ablauf in sieben Schritten

  1. Einordnung. Größe, Kategorie, Betriebsform, Vertrag samt Restlaufzeit, drei bis fünf Jahre Zahlen und ein ehrlicher Satz zum Zustand. Ergebnis ist eine Spanne mit Begründung. Zwei bis vier Wochen.
  2. Aufbereitung. Bereinigte Zahlen, Grundbuch, Baulasten, Bauakte, Betriebserlaubnisse, Brandschutznachweise, Energieausweise, Verträge, Personalliste. Vier bis acht Wochen.
  3. Käuferauswahl. Eine namentliche Liste, geprüft auf Finanzierbarkeit und Absicht, bevor irgendjemand etwas erfährt.
  4. Ansprache. Zuerst objektlos, dann gegen Vertraulichkeitsvereinbarung mit Unterlagen in abgestufter Tiefe.
  5. Absichtserklärung. Preis, Struktur, Zeitplan, Exklusivität und die Bedingungen, unter denen sie endet.
  6. Due Diligence. Wirtschaftlich, rechtlich, steuerlich, technisch. Sechs bis zwölf Wochen, bei Share Deals länger, weil die Gesellschaftshistorie mitgeprüft wird.
  7. Vertrag und Vollzug. Notarielle Beurkundung nach § 311b BGB, Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung gegen Fälligkeitsmitteilung, Eintragung. Sechs bis zwölf Wochen, abhängig von Bank und Grundbuchamt.

Zwei Arbeitsschritte laufen parallel und werden regelmäßig vergessen: das Unterrichtungsschreiben nach § 613a Abs. 5 BGB und die Abstimmung mit dem Betreiber, falls dessen Vertrag Zustimmungs- oder Vorkaufsrechte enthält.

Off-market gilt in Deutschland genauso, aus einem anderen Grund

Der deutsche Markt ist tiefer als der österreichische oder schweizerische. Das verleitet zu der Annahme, ein breites Verfahren bringe hier mehr.

Für große, verpachtete Objekte in Metropolregionen stimmt das teilweise: Ein strukturierter Prozess mit mehreren institutionellen Bietern ist dort ein gangbarer Weg, weil die Zahl der ernsthaften Adressen groß genug ist und weil diese Adressen Vertraulichkeit ohnehin als Standard behandeln.

Für alles andere gilt das Gegenteil. Ein eigenbetriebenes Haus mit 70 Zimmern in einer Mittelstadt hat eine Handvoll regionaler Interessenten und vielleicht eine Betreibergruppe mit Expansionsplänen. Ein tiefer Bieterkreis ist das nicht. Für dieses Haus ist ein öffentliches Inserat dieselbe Nachricht an Belegschaft, Bank und Nachbarschaft wie in einem Alpental. Was daraus folgt, steht in Warum die besten Hotels nie auf den Markt kommen.

Dazu kommt ein deutscher Effekt, den Verkäufer unterschätzen. Der Markt ist transparenter als die Nachbarmärkte, Maklerportale und Marktberichte sind zahlreicher, und ein einmal gelisteter Preis bleibt auffindbar. Wer nach neun Monaten den Preis senkt, tut das öffentlich nachvollziehbar, und jeder spätere Interessent beginnt bei der gesenkten Zahl.

Der vertrauliche Weg schützt vor genau diesem Mechanismus. Er kostet Reichweite, die ein Verkäufer in den meisten Fällen nicht braucht, und er erhält ihm die Kontrolle über den Zeitpunkt.

Drei Prüfungen, die in Deutschland zu spät kommen

Die Fehler, die einen deutschen Hotelverkauf teuer machen, sind selten Verhandlungsfehler. Es sind Prüfungen, die im Ablauf zu weit hinten stehen.

Die erste betrifft die Einordnung des Objekts auf der Verkäuferseite. In Erstgesprächen kommt regelmässig die Zehnjahresfrist zur Sprache, weil sie aus dem privaten Immobilienbereich geläufig ist. Sie gilt nach § 23 EStG für das Privatvermögen. Ein als Betrieb geführtes Hotel liegt im Betriebsvermögen, dort zählt § 16 EStG, und die Haltedauer trägt nichts bei. An derselben Stelle entscheidet sich auch, ob Freibetrag und Tarifermäßigung in Frage kommen: Beides hängt am vollendeten 55. Lebensjahr und wird je einmal im Leben gewährt. Ein Verkauf, der zwei Jahre zu früh stattfindet, verschenkt beides, und niemand fällt das später auf.

Die zweite betrifft die Struktur. Wer eine Share-Deal-Gestaltung aus der Zeit vor 2021 übernimmt, rechnet mit 95 Prozent und fünf Jahren, während das Gesetz seit der Reform 90 Prozent und zehn Jahre verlangt. In dieselbe Prüfung gehört der Steuersatz des Belegenheitslands. Zwischen dem gesetzlichen Satz von 3,5 Prozent und 6,5 Prozent liegen bei 25 Millionen Euro Kaufpreis 750.000 Euro, und bei einem Portfolio über mehrere Länder hängt daran zusätzlich die Aufteilung des Kaufpreises auf die Objekte.

Die dritte betrifft das Personal. Das Unterrichtungsschreiben nach § 613a Abs. 5 BGB entsteht in der Praxis oft in der Woche vor dem Vollzug, zusammengesetzt aus Textbausteinen. Ist es unvollständig, läuft die Monatsfrist des Abs. 6 nicht an, und das Widerspruchsrecht bleibt offen. Der Käufer hat dann ein Haus gekauft, dessen Belegschaft ihm rechtlich noch nicht sicher zugeordnet ist.

Alle drei Prüfungen gehören in Schritt eins und zwei des Ablaufs. Dort kosten sie Stunden. In Schritt sechs kosten sie Preis.

Deutschland hat als einziger der drei Märkte genug Tiefe für ein strukturiertes Bieterverfahren, und für die meisten Häuser bleibt es trotzdem der falsche Weg. Welcher der richtige ist, lässt sich an den Zahlen eines Hauses zeigen, vertraulich und ohne dass jemand davon erfährt. Wie wir Transaktionen aufsetzen, steht unter Transaktion, die Einordnung davor unter Bewertung und Feasibility. Die Rechnung dahinter steht in Was ein Hotel wert ist, der Vergleich mit dem Nachbarmarkt in Hotel verkaufen in Österreich.

Quellen

Dieser Beitrag gibt den Stand vom 23. September 2026 wieder. Er ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Jeder Einzelfall braucht die Prüfung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Hotelkauf in Deutschland?

Der gesetzliche Satz liegt nach § 11 GrEStG bei 3,5 Prozent, die Länder dürfen davon abweichen und tun es überwiegend. In Nordrhein-Westfalen sind es nach zwei Erhöhungen 2011 und 2015 6,5 Prozent, und das Land teilt diesen Spitzenwert laut eigener Darstellung mit mehreren anderen. Der maßgebliche Satz hängt am Ort des Grundstücks und gehört vor jeder Rechnung beim Landesfinanzministerium geprüft.

Welche Beteiligungsschwelle löst beim Share Deal Grunderwerbsteuer aus?

90 Prozent. § 1 Abs. 2a GrEStG erfasst den Übergang von mindestens 90 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Personengesellschaft innerhalb von zehn Jahren, § 1 Abs. 2b GrEStG dasselbe für Kapitalgesellschaften. § 1 Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG erfassen Anteilsvereinigung und wirtschaftliche Beteiligung ab derselben Schwelle.

Was passiert mit den Arbeitsverhältnissen beim Betriebsübergang?

Nach § 613a BGB gehen die Arbeitsverhältnisse mit allen Rechten und Pflichten auf den Erwerber über. Eine Kündigung wegen des Übergangs ist nach Abs. 4 unwirksam. Abs. 5 verpflichtet zur Unterrichtung über Zeitpunkt, Grund und Folgen, Abs. 6 gibt dem Arbeitnehmer ein schriftliches Widerspruchsrecht binnen eines Monats nach dieser Unterrichtung.

Ist der Verkauf eines Hotels umsatzsteuerpflichtig?

Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen unterliegt nach § 1 Abs. 1a UStG nicht der Umsatzsteuer, der Erwerber tritt an die Stelle des Veräußerers. Der reine Grundstücksumsatz ist nach § 4 Nr. 9 Buchstabe a UStG steuerfrei. Ein Verzicht nach § 9 UStG ist bei Grundstückslieferungen nur im notariell beurkundeten Vertrag möglich, § 9 Abs. 3 UStG.

Wann ist ein Hotelverkauf einkommensteuerfrei?

Bei Grundstücken im Privatvermögen greift § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG nur, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ein Hotel gehört allerdings meist zum Betriebsvermögen, dann gilt § 16 EStG. Dort gibt es auf Antrag einen Freibetrag nach § 16 Abs. 4 EStG und einen ermäßigten Steuersatz nach § 34 EStG.

Was bringt der Freibetrag nach § 16 Abs. 4 EStG?

Auf Antrag 45.000 Euro, wenn der Steuerpflichtige das 55. Lebensjahr vollendet hat oder dauernd berufsunfähig ist. Der Betrag schmilzt um den Teil des Veräußerungsgewinns ab, der 136.000 Euro übersteigt, und entfällt ab rund 181.000 Euro Gewinn vollständig. Er wird nur einmal im Leben gewährt.

Wie funktioniert der ermäßigte Steuersatz nach § 34 EStG?

§ 34 Abs. 1 EStG sieht die Fünftelregelung für außerordentliche Einkünfte vor. § 34 Abs. 3 EStG erlaubt auf Antrag 56 Prozent des durchschnittlichen Steuersatzes, mindestens 14 Prozent, wenn der Steuerpflichtige das 55. Lebensjahr vollendet hat oder dauernd berufsunfähig ist. Begrenzt auf Gewinne bis fünf Millionen Euro, einmal im Leben.

Was gilt für einen laufenden Pachtvertrag beim Verkauf?

Der Erwerber tritt nach § 566 BGB in das Miet- oder Pachtverhältnis ein, der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete. § 578 BGB überträgt das auf Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, also auf Hotelpachtverträge. Nach § 566 Abs. 2 BGB haftet der Veräußerer nachrangig für Pflichtverletzungen des Erwerbers.

Gilt für Gewerbemietverträge noch die Schriftform?

Seit 1. Januar 2025 verlangt § 578 Abs. 1 BGB für Miet- und Pachtverträge über Nichtwohnräume mit mehr als einem Jahr Laufzeit nur noch die Textform nach § 126b BGB. Vor diesem Datum entstandene Schriftformverstöße können seither durch Nachtrag in Textform geheilt werden. Für Wohnraum bleibt § 550 BGB unverändert.

Wie viele Übernachtungen zählt Deutschland?

Für 2025 weist das Statistische Bundesamt 497,5 Millionen Gästeübernachtungen in Beherbergungsbetrieben aus, einen Rekordwert und ein Plus von 0,3 Prozent gegenüber 2024. Auf Gäste aus dem Inland entfielen 413,7 Millionen Übernachtungen, ein Plus von 0,7 Prozent, auf Gäste aus dem Ausland 83,8 Millionen, ein Minus von 1,8 Prozent. Der Inlandsanteil liegt damit bei rund 83 Prozent.

Wie groß war der deutsche Hotelinvestmentmarkt 2025?

Die drei großen Häuser nennen unterschiedliche Werte, weil sie unterschiedlich abgrenzen: CBRE 1,9 Milliarden Euro, JLL 1,84 Milliarden Euro, Colliers rund 1,66 Milliarden Euro. Alle drei berichten einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahr. Wer mit einer dieser Zahlen arbeitet, sollte die Quelle nennen.

Wie lange dauert ein Hotelverkauf in Deutschland?

Sechs bis zwölf Monate bei einem vorbereiteten Haus, bei Share Deals mit langer Gesellschaftshistorie eher länger. Der Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Zeit kosten regelmäßig die Finanzierung, die Prüfung der Pachtverträge und die steuerliche Strukturierung.

Was unterscheidet den deutschen Käuferkreis?

Er ist tiefer und institutioneller als der österreichische oder schweizerische. Fonds, Versicherungen, Projektentwickler und internationale Betreibergruppen sind regelmäßig aktiv, vor allem in den großen Städten. Für ein Haus in der Fläche ist der Kreis dagegen überschaubar und regional, und der Verkauf läuft dann wie im Alpenraum über eine namentliche Liste.

Weitere Beiträge

Alle Beiträge

Sprechen
wir

Vertraulicher Kontakt
Login
Sarego Group

Sarego Group ist eine Marke der RED Real Estates Development Bauträger und Immobilien GmbH

FragenKarriereImpressumDatenschutzAGBCookies