Hotel verkaufen in Kroatien

Ein Hotel in Kroatien wechselt über einen von zwei Wegen den Eigentümer: über die Immobilie samt Betrieb oder über die Anteile der Gesellschaft, die beides hält. Beim Immobilienweg zahlt der Käufer 3 Prozent Grunderwerbsteuer, es sei denn der Umsatz unterliegt der Mehrwertsteuer von 25 Prozent, und auf der Verkäuferseite entscheidet die Rechtsform darüber, ob überhaupt eine Steuer anfällt.

Die Frage, an der kroatische Hoteltransaktionen tatsächlich scheitern, steht in keiner dieser beiden Rechnungen. Sie lautet, wem der Grund unter dem Haus gehört.

Bei einer erheblichen Zahl von Häusern an der Adria heißt die Antwort: der Gemeinde und der Republik.

Neunzig Prozent der Nächtigungen kommen aus dem Ausland

Das Državni zavod za statistiku weist für 2025 in kommerziellen Unterkünften 20.698.963 Ankünfte und 94.820.989 Übernachtungen aus, ein Plus von 2,2 beziehungsweise 1,2 Prozent gegenüber 2024. Auf ausländische Gäste entfielen 85.612.104 Übernachtungen, das sind 90,3 Prozent.

Diese Quote ist die für einen Käufer wichtigste Zahl des Marktes. Ein Haus, dessen Belegung zu neun Zehnteln von Gästen aus dem Ausland getragen wird, hängt an Flugverbindungen, Wechselkursen und der Konjunktur in wenigen Quellmärkten. Der größte davon ist Deutschland mit 21.030.521 Übernachtungen, rund einem Viertel des ausländischen Volumens.

Die Hotellerie im engeren Sinn ist der kleinere Teil des Marktes und der wachsende zugleich. Auf Hotels und ähnliche Unterkünfte entfielen 2025 nach derselben Quelle 26.250.215 Übernachtungen, 27,7 Prozent des Gesamtvolumens, bei einem Plus von 2,7 Prozent. Gezählt werden 1.083 Betriebe mit 174.591 festen Betten, im engeren Segment Hotels 728 Betriebe mit 121.632 Betten, davon 24 Häuser mit zwei Sternen, 267 mit drei, 376 mit vier und 61 mit fünf.

Ein Markt mit 376 Vier-Sterne-Häusern ist kein anonymer Markt. Die Betreiber kennen einander, und eine Verkaufsabsicht spricht sich in Istrien so schnell herum wie in einem Alpental.

Die zweite Größe ist die Saison. Die Hrvatska narodna banka weist für 2025 Einnahmen aus dem Reiseverkehr von 15.297,8 Millionen Euro aus, davon 9.037,1 Millionen Euro im dritten Quartal. Rund 59 Prozent des Jahres fallen in drei Monate. Die Bettenauslastung lag über das Jahr bei 60,6 Prozent, und ein Kapitalisierungssatz aus einem ganzjährig belegten Stadthotel passt auf ein Saisonhaus an der Adria nicht. Wie diese Rechnung aufgebaut wird, steht in Was ein Hotel wert ist.

Zum Transaktionsvolumen steht hier keine Zahl. In der Recherche zu diesem Beitrag ließ sich keine frei zugängliche Veröffentlichung finden, die das jährliche Hotelinvestmentvolumen für Kroatien beziffert.

Die erste Frage gilt dem Grund unter dem Haus

In der Umwandlung und Privatisierung der Neunzigerjahre wurden bei vielen Hotels und Campingplätzen die Gebäude bewertet, die Grundstücke aber nicht. Dieses nicht bewertete Tourismusland ist bis heute der eigentliche Prüfpunkt jeder kroatischen Hoteltransaktion.

Wer mit der alten Rechtsgrundlage arbeitet, arbeitet mit einem aufgehobenen Gesetz. Der Zakon o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije von 2010 galt bis zum 1. Mai 2020. An seine Stelle trat der Zakon o neprocijenjenom građevinskom zemljištu, NN 50/20.

Dessen Art. 4 teilt ein Hotelgrundstück in drei Teile. Der Gesellschaft gehört das Gebäude und der Grund unter dem Gebäudegrundriss. Das darüber hinausgehende Tourismusland, das der ordentlichen Nutzung dient, ist Eigentum der Gemeinde, das übrige Eigentum der Republik Kroatien. Bei Campingplätzen fallen die nicht bewerteten Teile nach Art. 16 an den Staat.

Was die Gesellschaft stattdessen hat, ist eine starke Pachtstellung kraft Gesetzes. Der Vertrag läuft 50 Jahre, er kann nicht einseitig gekündigt werden, solange die Tätigkeit durchgehend ausgeübt und pünktlich gezahlt wird, und das Pachtrecht ist im Grundbuch einzutragen, Art. 9. Die Gesellschaft kann das Grundstück jederzeit ohne Ausschreibung zum Marktwert kaufen, Art. 11.

Eine Bestimmung greift unmittelbar in die Betriebsform ein. Art. 9 Abs. 6 untersagt die Unterverpachtung, außer das Hotel wird als technologisch und funktional geschlossene Einheit verpachtet. Wer ein Haus mit Betreibervertrag erwirbt, prüft diese Grenze, bevor er den Vertrag bewertet. Was an einem Pachtvertrag sonst zählt, steht in Pacht, Management oder Eigenbetrieb.

Der Preis dieser Pacht ist seit 2024 geregelt. Die Uredba vom 9. Februar 2024 nennt für Istrien, Primorje-Gorski kotar, den Küstenteil von Lika-Senj, Zadar, Šibenik-Knin, Split-Dalmatien, Dubrovnik und Zagreb eine Spanne von 1,50 bis 3,00 Euro je Quadratmeter und Jahr, für das übrige Kroatien 0,20 bis 1,00 Euro, und deckelt die Pacht bei 4 Prozent des Vorjahresumsatzes.

Vier Unterlagen entscheiden damit, ob ein Haus verkäuflich ist: der Feststellungsbescheid nach Art. 8, der schriftliche Pachtvertrag, die Eintragung des Pachtrechts im Grundbuch und die Restlaufzeit der 50 Jahre. Fehlt eine davon, beginnt der Verkauf mit einem Verwaltungsverfahren.

Am Wasser endet das Grundbuch

Der zweite Sonderfall betrifft die Fläche zwischen Haus und Meer. Sie gehört niemandem, und sie lässt sich nicht kaufen.

Der Zakon o pomorskom dobru i morskim lukama, NN 83/23, erklärt das maritime Gut in Art. 4 zum Gemeingut von Interesse für die Republik. Art. 5 zieht daraus vier Folgerungen, die für einen Käufer alle unangenehm sind: Eigentum ist daran aus keinem Rechtsgrund zu erwerben, es kann nicht Gegenstand eines Pacht- oder Mietvertrags sein, fest verbundene Bauwerke sind Zubehör, und auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs kann sich dort niemand berufen. Entgegenstehende Rechtsgeschäfte sind nichtig.

Ein Grundbuchauszug, der Strandflächen dem Hotel zuordnet, ist damit kein Beleg. Er ist ein Hinweis, dass die Grenze des maritimen Guts nie festgestellt wurde.

Genutzt wird die Fläche über eine Konzession. Sie ist nach Art. 48 ein Verwaltungsvertrag und wird grundsätzlich über eine öffentliche Angebotssammlung vergeben; zulässig sind unter anderem gastronomische Objekte und die wirtschaftliche Nutzung eines Meeresstrands, Art. 49. Die Laufzeiten sind gestaffelt: bis zu 50 Jahre bei der Regierung, bis zu 20 Jahre bei der Gespanschaft, höchstens fünf Jahre für natürliche Meeresstrände, Art. 52 und Art. 55.

Für Häuser ab vier Sternen kennt Art. 63 einen eigenen Weg: die Konzession auf Antrag ohne Ausschreibung für den hergerichteten öffentlichen Strand, der mit dem Hotel infrastrukturell verbunden ist, für höchstens fünf Jahre und gegen mindestens das Doppelte des zuletzt ausgeschriebenen Vergleichswerts. Der Strand bleibt öffentlich: Einzäunen, Eintritt verlangen oder den Gemeingebrauch ausschließen ist nach Art. 76 untersagt.

Eine Begriffsänderung führt in der Praxis regelmäßig in die Irre. Das frühere koncesijsko odobrenje gibt es nicht mehr. An seine Stelle tritt die dozvola na pomorskom dobru nach Art. 71, die nur Tätigkeiten geringerer Bedeutung abdeckt, zwei bis fünf Jahre läuft und nicht durch Dritte ausgeübt werden darf. Ein Bescheid, der eine Erlaubnis anstelle einer Konzession erteilt, ist nach Art. 71 Abs. 12 nichtig.

Beim Verkauf stellt sich die Frage der Übertragung. Art. 66 Zakon o koncesijama erlaubt sie mit schriftlicher Zustimmung des Konzessionsgebers an einen geeigneten Dritten und nennt den Erwerb des Eigentums am Konzessionär ausdrücklich; Art. 63 Abs. 3 stuft einen Wechsel infolge einer Umstrukturierung als unwesentliche Vertragsänderung ein.

Daraus folgt ein struktureller Unterschied, der in Kroatien schwerer wiegt als in den Alpen. Ein Anteilskauf lässt den Konzessionär formal unverändert, ein Kauf der Vermögensgegenstände braucht die Zustimmung der Behörde. Welche Struktur sonst welche Folgen hat, steht in Asset Deal oder Share Deal. Geprüft wird der Bestand im öffentlichen Konzessionsregister, in das jede Konzession binnen 30 Tagen einzutragen ist.

Drei Prozent oder fünfundzwanzig, und die Reihenfolge entscheidet

Die Grunderwerbsteuer beträgt nach Art. 12 Zakon o porezu na promet nekretnina 3 Prozent. Steuerschuldner ist der Erwerber, Art. 6, Bemessungsgrundlage der Marktwert im Zeitpunkt der Steuerentstehung, Art. 9, wobei die Finanzverwaltung bei einem auffällig niedrigen Kaufpreis selbst schätzen darf. Der Notar übermittelt die Urkunde binnen 30 Tagen elektronisch, Art. 18; gezahlt wird binnen 15 Tagen ab Zustellung des Bescheids, Art. 26.

Entscheidend ist der Satz davor. Art. 5 Abs. 2 nimmt vom Anwendungsbereich jeden Erwerb aus, auf den Mehrwertsteuer anfällt. Beide Steuern nebeneinander gibt es also nicht, und welche von beiden greift, entscheidet nicht der Vertrag, sondern das Alter des Gebäudes.

Nach Art. 40 Abs. 1 lit. j Zakon o PDV-u ist die Lieferung von Gebäuden und dem Grund, auf dem sie stehen, befreit. Ausgenommen sind Lieferungen vor der ersten Nutzung und solche binnen zwei Jahren danach. Als Neubaulieferung gilt nach Abs. 5 auch ein rekonstruiertes Gebäude, wenn die Rekonstruktionskosten der letzten zwei Jahre über 50 Prozent des Verkaufspreises lagen.

Diese Rekonstruktionsregel ist der Punkt, an dem eine gerade abgeschlossene Generalsanierung die Steuerlage eines Hauses kippt. Sie gehört vor die Investitionsentscheidung.

Für ältere Häuser bleibt die Option. Art. 40 Abs. 4 erlaubt dem Lieferer, zur Besteuerung zu optieren, wenn der Käufer ein Steuerpflichtiger mit vollem Vorsteuerabzugsrecht aus dieser Lieferung ist; die Steuer schuldet dann nach Art. 75 Abs. 3 lit. c der im kroatischen Register eingetragene Erwerber.

Rechenbeispiel. Bei einem Kaufpreis von 20 Millionen Euro sind 3 Prozent Grunderwerbsteuer 600.000 Euro, die der Käufer endgültig trägt. Wird stattdessen optiert, entstehen 5 Millionen Euro Mehrwertsteuer, die der Erwerber bei vollem Vorsteuerabzug im Umkehrverfahren weder vorfinanziert noch endgültig trägt. Die Differenz entscheidet sich an der Vorsteuerabzugsberechtigung des Käufers, nicht am Verhandlungsgeschick.

Für den Verkauf des Betriebs als Ganzes gilt ein eigener Weg. Art. 7 Abs. 9 Zakon o PDV-u behandelt die Übertragung des Gesamtvermögens oder eines Teils, der eine wirtschaftliche Einheit bildet, als Nichtlieferung; der Erwerber gilt als Rechtsnachfolger. Der Pravilnik verlangt in Art. 19, dass beide Seiten Steuerpflichtige sind und der Erwerber die Tätigkeit fortführt. Ob ein konkreter Hotelbetrieb das erfüllt, ist Auslegung im Einzelfall und gehört dem Steuerberater vorgelegt, bevor der Vertragsentwurf steht.

Auf der Verkäuferseite trennt eine Zweijahresfrist die Fälle

Liegt das Haus in einer Gesellschaft, läuft der Gewinn über die Gewinnsteuer. Art. 28 Zakon o porezu na dobit nennt 10 Prozent, wenn die Erträge im Besteuerungszeitraum bis 1.000.000 Euro betragen, und 18 Prozent ab dieser Grenze. Art. 5 Abs. 4 stellt klar, dass auch der Gewinn aus einem Verkauf in die Bemessungsgrundlage fällt und nach dem Marktwert des Vermögens bemessen wird. Einen Sondersatz für Veräußerungsgewinne kennt das Gesetz nicht.

Bei natürlichen Personen gilt eine Frist, die deutlich kürzer ist als die deutsche. Nach Art. 58 Abs. 2 Zakon o porezu na dohodak bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zwei Jahre liegen. Wer binnen fünf Jahren mehr als drei Immobilien derselben Art veräußert, wird nach Abs. 3 trotzdem besteuert, und bei einem Gebäude mit mehreren Einheiten zählt jede Einheit einzeln. Der Satz beträgt 24 Prozent, Art. 62.

Praktisch spielt diese Frist bei Hotels selten eine Rolle, weil das Haus fast immer in einer Gesellschaft liegt. Zitiert wird sie in Erstgesprächen trotzdem, meist mit der deutschen Zehnjahresfrist verwechselt.

Eine dritte Größe ist seit 2025 neu und betrifft den laufenden Betrieb. Die Gemeinden sind seit der Novelle NN 152/24 verpflichtet, eine jährliche Immobiliensteuer zu erheben. Sie beträgt nach Art. 26 Zakon o lokalnim porezima 0,60 bis 8,00 Euro je Quadratmeter Nutzfläche und Jahr, Stichtag ist der Eigentümer am 31. März. Der Befreiungskatalog des Art. 27 erfasst im Wesentlichen dem Dauerwohnen dienende Immobilien; Hotels stehen dort nicht. Bei mehreren tausend Quadratmetern Nutzfläche gehört das in die Planrechnung des Käufers.

Für EU-Käufer gilt Inländerrecht, für alle anderen Gegenseitigkeit

Der Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima regelt den Erwerb durch ausländische Personen ab Art. 354. Die Definition in Art. 355 ist der praktisch wichtigste Satz: Ausländisch ist eine natürliche Person ohne kroatische Staatsbürgerschaft und eine juristische Person mit Sitz außerhalb Kroatiens. Eine kroatische Gesellschaft in ausländischer Gesellschafterhand fällt nicht darunter.

Für Staatsangehörige und juristische Personen aus EU-Mitgliedstaaten nimmt Art. 358.a die Beschränkungen ganz zurück. Sie erwerben unter denselben Voraussetzungen wie kroatische Staatsangehörige und Gesellschaften mit Sitz in Kroatien. Ausgenommen bleiben landwirtschaftliche Flächen und gesetzlich geschützte Naturteile.

Für Erwerber aus Drittstaaten bleibt das strenge Regime. Art. 356 verlangt Gegenseitigkeit und die Zustimmung des für Justiz zuständigen Ministers. Ohne sie ist das Rechtsgeschäft nach Art. 357 nichtig, und nach einer Versagung kann für dieselbe Immobilie erst nach fünf Jahren erneut beantragt werden. Staatsangehörigkeit und Sitz eines Interessenten gehören deshalb in die Vorprüfung.

Die Rechtslage ist in Bewegung. Ein Änderungsgesetz vom 21. März 2025 fasst Art. 358.a neu und weitet die Gleichstellung auf weitere Staatengruppen aus; es tritt nach seinem Art. 3 erst mit dem Tag des OECD-Beitritts Kroatiens in Kraft. Ob dieser Beitritt vollzogen ist, ließ sich in der Recherche nicht klären, und deshalb steht hier keine Aussage darüber. Für Käufer aus der EU ändert sich in beiden Fassungen nichts.

Die Arbeitsverträge gehen über, und der Betriebsrat redet mit

Art. 137 Zakon o radu regelt den Betriebsübergang. Geht durch Statusänderung oder Rechtsgeschäft ein Unternehmen oder eine wirtschaftliche Tätigkeit über und behält die Einheit ihre wirtschaftliche Geschlossenheit, gehen alle Arbeitsverträge kraft Gesetzes über. Der Erwerber übernimmt die erworbenen Rechte in unveränderter Form und in unverändertem Umfang.

Der Veräußerer muss den Erwerber schriftlich und wahrheitsgemäß über diese Rechte unterrichten. Betriebsrat und betroffene Arbeitnehmer sind rechtzeitig vor dem Übergangstag schriftlich zu informieren, über Zeitpunkt, Gründe, Folgen und die vorgesehenen Maßnahmen. Eine Frist in Tagen nennt das Gesetz dafür nicht.

Verbindlich terminiert ist dagegen die Beratung. Art. 150 führt den Betriebsübergang als beratungspflichtige Entscheidung, der Betriebsrat äußert sich binnen acht Tagen, und eine unter Verstoß gegen diese Pflicht getroffene Entscheidung ist nichtig. Das ist eine Wirksamkeitsvoraussetzung und kein formaler Restposten.

Zwei Folgen wirken über den Vollzug hinaus. Ein bestehender Kollektivvertrag gilt für die übergegangenen Arbeitnehmer bis zum Abschluss eines neuen fort, längstens ein Jahr. Und der Erwerber haftet gesamtschuldnerisch für die bis zum Übergangstag entstandenen Verbindlichkeiten gegenüber den Arbeitnehmern; eine zeitliche Begrenzung dieser Haftung enthält der Gesetzeswortlaut nicht. In einem Saisonbetrieb ist die Liste offener Ansprüche aus Überstunden, Zuschlägen und Urlaub damit ein Preisbestandteil und gehört beziffert in den Vertrag.

Die Sterne hängen am Bescheid, und der Bescheid hängt am Betreiber

Die Kategorisierung regelt der Pravilnik o razvrstavanju, kategorizaciji i posebnim standardima ugostiteljskih objekata iz skupine Hoteli von 2016 in der Fassung von 2019. Hotel, Aparthotel und Turističko naselje tragen zwei bis fünf Sterne, Turistički apartmani zwei bis vier; Hotel baština und Difuzni hotel tragen keine Kategorie. Zuständig für die Gruppe Hotels ist das Ministerium, und gegen seine Bescheide ist nur die Verwaltungsklage zulässig.

Zwei Mechanismen bringen Bewegung in einen Bescheid, den Eigentümer gern als dauerhaft ansehen. Erstens ist er nicht befristet, das Ministerium führt aber alle vier Jahre von Amts wegen eine erneute Kategorisierung durch; erfüllt das Haus die Voraussetzungen nicht mehr, wird eine andere Kategorie festgesetzt oder der Bescheid aufgehoben, und die Kosten trägt der Betreiber. Zweitens ergeht der Bescheid auf Antrag des Betreibers, weshalb ein neuer Betreiber einen eigenen braucht. Das Verfahren ist verkürzt, wenn Art und Kategorie unverändert fortgeführt werden.

Ohne Bescheid darf nicht betrieben werden, Art. 19 Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti. Für Hotels ist ein vorläufiger Betrieb von längstens einem Jahr möglich, wenn der Bescheid über die Art vorliegt und das Gebäude baurechtlich benutzbar ist.

Neu seit dem 1. Januar 2025 ist eine mengenmäßige Steuerung auf Gemeindeebene. Nach Art. 21.a ergehen diese Bescheide im Einklang mit einem Beschluss des Gemeindevertretungskörpers über Zahl, Art, Kategorie und Kapazität der Beherbergungsobjekte in der Destination. Wer ein Haus mit Erweiterungsfantasie kauft, prüft diesen Beschluss, bevor er sie einpreist.

Wer in Kroatien kauft

Der Käuferkreis für ein größeres Haus an der Adria zerfällt in drei Gruppen, und sie rechnen unterschiedlich.

Die erste sind die börsennotierten kroatischen Gruppen. Valamar Riviera weist für 2025 Gesamterträge von 465,3 Millionen Euro aus, ein Plus von 10,7 Prozent, bei 88,0 Prozent Umsatzanteil aus Auslandsmärkten und Investitionen von 304 Millionen Euro in den Jahren 2023 bis 2025. Maistra kommt auf 261 Millionen Euro Umsatzerlöse, Plava laguna auf 253,3 Millionen Euro, Arena Hospitality Group auf 144,5 Millionen Euro, letztere über fünf Länder hinweg.

Bemerkenswert an diesen Berichten ist, was in ihnen fehlt. Keiner dokumentiert für 2024 oder 2025 eine abgeschlossene Hotelakquisition in Kroatien; die großen Beträge fließen in Eigenentwicklung und Renovierung. Wer an diese Gruppen verkaufen will, verkauft gegen die Alternative, dass sie selbst bauen.

Die zweite Gruppe kommt aus dem deutschsprachigen Raum. Deutschland ist der größte Quellmarkt der kroatischen Hotellerie, und ein erheblicher Teil der privaten Käufer kennt die Adria zuerst als Gast. Diese Gruppe entscheidet schneller als ein Investmentkomitee, fragt dafür aber früher nach Grundbuch, Konzession und Betriebsgenehmigung.

Die dritte Gruppe ist internationales Kapital mit Betreiberanbindung, das eine Marke auf ein bestehendes Haus setzen will. Für sie ist die Kategorisierung eine Bedingung des Markenvertrags, und die Restlaufzeit der Strandkonzession ein Posten der Investitionsrechnung. Welche Häuser wir in welchen Märkten begleiten, steht unter Märkte.

Ein Verkauf beginnt im Grundbuch, nicht im Exposé

Die Reihenfolge, die in Kroatien funktioniert, unterscheidet sich von der in Österreich oder Deutschland an einer Stelle: Die Unterlagenprüfung steht am Anfang des Prozesses und nicht in seiner Mitte.

Der öffentliche Glaube nach Art. 8 Zakon o zemljišnim knjigama schützt den gutgläubigen Erwerber, der keinen hinreichenden Grund zum Zweifel hatte. Weichen Grundbuch und Kataster voneinander ab, sind nach Art. 11 für die Buchrechte die Grundbuchdaten maßgeblich. Eingetragen werden nach Art. 35 neben Eigentum auch Miete, Pacht und Konzessionen; der gesetzliche Pachtstatus am Tourismusland und die Strandkonzession sind damit im Grundbuch prüfbar.

Ein eigenes Kapitel ist die Legalisierung. Der Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama gilt in der seit 16. Mai 2026 geltenden Fassung. Legalisierungsfähig ist ein ohne oder entgegen der Baugenehmigung errichtetes Gebäude, das auf der Orthofotokarte der Befliegung ab 21. Juni 2011 sichtbar ist; vor dem Bescheid ist eine Beibehaltungsabgabe zu zahlen. Bei älteren Häusern mit Anbauten, ausgebauten Dachgeschossen oder nachträglichen Poolbereichen ist das keine Formalie.

Der übrige Ablauf folgt derselben Reihenfolge wie in jedem vertraulichen Verkauf. Einschätzung aus dem Ertrag, Aufbereitung der Unterlagen, namentliche Käuferliste, objektlose Ansprache, Vertraulichkeits- und Nichtumgehungsvereinbarung, gestufte Unterlagen, Absichtserklärung, Due Diligence, Vertrag. Nach unserer Erfahrung liegen bei einem vorbereiteten Haus sechs bis zwölf Monate zwischen dem ersten Gespräch und dem Vollzug; die Vorbereitung dauert in Kroatien länger, weil Grundbuch, Tourismusland und Konzession drei getrennte Verfahren sind.

Wer diese drei Punkte erst in der Due Diligence aufschlägt, verhandelt sie unter Zeitdruck und gegen einen Käufer, der weiß, dass der Verkäufer sie selbst nicht kannte.

Ein Haus in Istrien und die Frage, die zu spät kam

Ein Eigentümer an der istrischen Westküste hatte alles vorbereitet, was ein Verkäufer üblicherweise vorbereitet. Drei Jahre bereinigte Zahlen, eine gute Saison, ein Käufer aus Süddeutschland, der das Haus als Gast kannte, und eine Absichtserklärung mit vier Monaten Exklusivität.

In der sechsten Woche der Prüfung stellte der Anwalt des Käufers eine einzige Frage. Sie betraf die Parzelle zwischen dem Gebäude und der Uferpromenade, auf der die Terrasse des Restaurants steht.

Die Antwort brauchte drei Monate. Sie bestand aus einem Feststellungsverfahren, einem Termin mit der Gemeinde und der Erkenntnis, dass für die Terrasse statt einer Konzession nur eine Erlaubnis vorlag, die für diese Nutzung nicht gereicht hätte. Der Käufer blieb, der Preis fiel, und die Exklusivität war in der Stadt längst kein Geheimnis mehr.

Zu reparieren gewesen wäre das ein Jahr früher, für den Preis von zwei Wochen Verwaltungsarbeit und einer Auskunft aus dem Konzessionsregister. Warum ein Verkauf ohne Inserat läuft, steht in Warum die besten Hotels nie auf den Markt kommen.

Kroatien belohnt Verkäufer, die ihre eigenen Unterlagen kennen, und bestraft alle anderen mit Zeit. Wo Ihr Haus in dieser Rechnung steht, klären wir vor jedem weiteren Schritt, vertraulich. Wie wir Transaktionen führen, steht unter Transaktion, die Einordnung davor unter Bewertung und Feasibility.

Quellen

Dieser Beitrag gibt den Stand vom 23. September 2026 wieder. Er ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Jeder Einzelfall braucht die Prüfung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar in Kroatien. Die Gesetzestexte stammen aus den konsolidierten Fassungen der Datenbank zakon.hr; vor rechtsverbindlicher Verwendung gehört jede Fundstelle mit dem Amtsblatt Narodne novine abgeglichen.

• Zakon o porezu na promet nekretnina, NN 115/16 und 106/18, zakon.hr, 2026. https://www.zakon.hr/z/69/zakon-o-porezu-na-promet-nekretnina
• Zakon o porezu na dodanu vrijednost, zakon.hr, 2026. https://www.zakon.hr/z/1455/zakon-o-porezu-na-dodanu-vrijednost
• Pravilnik o porezu na dodanu vrijednost, Ministarstvo financija, zakon.hr, 2026. https://www.zakon.hr/c/podzakonski-propis/60055/
• Zakon o porezu na dobit, zakon.hr, 2026. https://www.zakon.hr/z/99/zakon-o-porezu-na-dobit
• Zakon o porezu na dohodak, zakon.hr, 2026. https://www.zakon.hr/z/85/zakon-o-porezu-na-dohodak
• Zakon o lokalnim porezima, Fassung NN 152/24, zakon.hr, 2026. https://www.zakon.hr/z/875/zakon-o-lokalnim-porezima
• Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, zakon.hr, 2026. https://www.zakon.hr/z/241/zakon-o-vlasnistvu-i-drugim-stvarnim-pravima
• Zakon o izmjeni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Narodne novine 52/2025 vom 21. März 2025. https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2025_03_52_674.html
• Zakon o pomorskom dobru i morskim lukama, NN 83/23, zakon.hr, 2026. https://www.zakon.hr/z/505/zakon-o-pomorskom-dobru-i-morskim-lukama
• Zakon o koncesijama, zakon.hr, 2026. https://www.zakon.hr/z/157/zakon-o-koncesijama
• Zakon o neprocijenjenom građevinskom zemljištu, NN 50/20, zakon.hr, 2026. https://www.zakon.hr/z/2549/zakon-o-neprocijenjenom-gradevinskom-zemljistu
• Uredba o uređenju zakupa na turističkom zemljištu na kojemu su izgrađeni hoteli i turistička naselja, Vlada Republike Hrvatske, Narodne novine 16/2024 vom 9. Februar 2024. https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2024_02_16_276.html
• Zakon o radu, zakon.hr, 2026. https://www.zakon.hr/z/307/zakon-o-radu
• Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti, zakon.hr, 2026. https://www.zakon.hr/z/151/zakon-o-ugostiteljskoj-djelatnosti
• Pravilnik o razvrstavanju, kategorizaciji i posebnim standardima ugostiteljskih objekata iz skupine Hoteli, Ministarstvo turizma, Narodne novine 56/2016. https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2016_06_56_1451.html
• Pravilnik o izmjenama i dopunama, Ministarstvo turizma, Narodne novine 120/2019. https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2019_12_120_2375.html
• Zakon o zemljišnim knjigama, zakon.hr, 2026. https://www.zakon.hr/z/103/zakon-o-zemljisnim-knjigama
• Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, Fassung NN 48/26, zakon.hr, 2026. https://www.zakon.hr/z/486/zakon-o-postupanju-s-nezakonito-izgradenim-zgradama
• Dolasci i noćenja turista u komercijalnom smještaju u 2025., Priopćenje TUR-2025-1-2, Državni zavod za statistiku, 26. Februar 2026. https://podaci.dzs.hr/2025/hr/97093
• Turizam u 2025., Statistička izvješća 1747/2026, Državni zavod za statistiku, 30. Juni 2026. https://podaci.dzs.hr/2026/hr/122420
• Table H2 Balance of payments, goods and services, Hrvatska narodna banka, Stand 30. Juni 2026. https://www.hnb.hr/statistika/statisticki-podaci/sektor-inozemstva/platna-bilanca
• Godišnji izvještaj za 2025., konsolidiert, Valamar Riviera d.d., 2026. https://valamar-riviera.com/wp-content/uploads/2026/04/godisnji-izvjestaj-za-2025-konsolidirani-pdf.pdf
• Godišnji izvještaj za 2025. godinu, Maistra d.d., 2026. https://www.maistra.com/kompanija/tromjesecna-izvjesca/
• Godišnji izvještaj 2025, konsolidiert und geprüft, Plava laguna d.d., Zagrebačka burza, 28. April 2026. https://eho.zse.hr/financijski-izvjestaji/view/31736
• Godišnji izvještaj s financijskim izvještajima 2025., konsolidiert und geprüft, Arena Hospitality Group d.d., Zagrebačka burza, 26. Februar 2026. https://eho.zse.hr/financijski-izvjestaji/view/31006