Hotel verkaufen in Italien

In Italien verkauft man ein Hotel auf einem von drei Wegen: die Immobilie allein, den Betrieb als azienda oder die Anteile der Gesellschaft, die beides hält. Der erste kostet bei einem umsatzsteuerpflichtigen Verkäufer 3 Prozent imposta ipotecaria und 1 Prozent imposta catastale, der zweite eine Registersteuer, deren Höhe an der Preisaufteilung im Vertrag hängt, der dritte 200 Euro.

Welcher der drei Wege der richtige ist, hat sich zum 1. Januar 2026 verschoben. Der Grund steht in zwei Absätzen eines Haushaltsgesetzes und ist in Erstgesprächen selten angekommen.

Wer mit der Rechnung des Vorjahres arbeitet, rechnet in die falsche Richtung.

Italien ist kein Markt, sondern fünf

Das ISTAT zählt für das Kalenderjahr 2025 in der italienischen Hotellerie, also im Segment der esercizi alberghieri, 98.814.514 Ankünfte und 288.181.878 Übernachtungen, davon 53,6 Prozent von Gästen ohne Wohnsitz in Italien, bei 33.281 Betrieben mit 2.299.940 Betten. Über alle Unterkunftsarten hinweg liegt der Auslandsanteil an den Übernachtungen höher, nach derselben Datenbank bei 56,3 Prozent. Beide Werte gehören nicht nebeneinander.

Die Verteilung nach Kategorien beschreibt den Markt genauer als jede Wachstumszahl: 2.340 Häuser mit einem Stern, 4.948 mit zwei, 15.065 mit drei, 6.874 mit vier und 809 mit fünf. Der Zuwachs findet oben statt, bei vier Sternen seit 2023 von 6.416 aus, bei fünf Sternen von 686 aus.

In dieser Bewegung liegt der Transaktionsmarkt. Verkauft wird selten das gut laufende Drei-Sterne-Haus. Häufiger das Haus, das ein Käufer heben will, und der Preis entsteht aus dessen Planrechnung, aufgebaut wie in Was ein Hotel wert ist.

Die Banca d’Italia weist für 2025 Ausgaben ausländischer Reisender von 56,7 Milliarden Euro aus, nominal 4,6 Prozent mehr als 2024. Größter Herkunftsmarkt ist Deutschland mit 15,6 Prozent.

Der Investmentmarkt bleibt klein und konzentriert. EY nennt für 2025 ein Hotelinvestmentvolumen von 2,5 Milliarden Euro, 19 Prozent über dem Vorjahr, davon 630 Millionen in Rom; Rom, Mailand, Venedig und Florenz tragen 55 Prozent. Colliers kommt auf 2,2 Milliarden. Die Abweichung entsteht durch die Abgrenzung, weshalb eine Aussage die Quelle nennen muss.

Damit ist die Landkarte gezeichnet. Südtirol und der Alpenbogen leben von zwei Saisonen und von Häusern in Familienhand. Der Gardasee zieht deutschsprachige Privatkäufer. Die Adria zwischen Rimini und Ravenna ist kleinteilig, mit hohem Investitionsstau. Die Toskana verkauft Lage und Geschichte, oft als Resort mit Grundbesitz. Nur in Rom, Mailand, Venedig und Florenz bietet institutionelles Kapital regelmäßig.

Wer eine Marktzahl aus einem dieser fünf Märkte auf einen anderen überträgt, kommt zu einem Preis, den niemand zahlt. Welche Regionen wir begleiten, steht unter Märkte.

Vor dem Preis steht die Frage, was überhaupt verkauft wird

Ein Hotel trägt in Italien die Katasterkategorie D/2, Alberghi e pensioni, und gilt damit als fabbricato strumentale. Maßgeblich ist die Kategorie im Zeitpunkt der Übertragung, und sie entscheidet über die gesamte Steuerrechnung.

Verkauft eine Privatperson, fällt nach Tariffa Teil I Art. 1 DPR 131/1986 eine Registersteuer von 9 Prozent an, mindestens 1.000 Euro. Verkauft ein Unternehmen, greift Art. 40 DPR 131/1986: Die Registersteuer fällt nur in fester Höhe an, seit 2014 mit 200 Euro.

Dafür kommen zwei proportionale Steuern hinzu. Die Tariffa Art. 1-bis des D.Lgs. 347/1990 belegt die Eintragung von Eigentumsübertragungen an immobili strumentali mit 3 Prozent imposta ipotecaria, auch wenn der Vorgang der Mehrwertsteuer unterliegt; Art. 10 desselben Dekrets belegt die Katasterumschreibung mit 1 Prozent imposta catastale. Beide gehen auf Art. 35 Abs. 10-bis des D.L. 223/2006 zurück. Die Agenzia delle Entrate hat das in einem Fall zusammengefasst, der eine complessa struttura alberghiera betraf.

Bei der Mehrwertsteuer ist die Befreiung der Regelfall. Art. 10 Nr. 8-ter DPR 633/1972 stellt die Veräußerung eines fabbricato strumentale frei, mit zwei Ausnahmen: dem Verkauf durch das Bau- oder Sanierungsunternehmen binnen fünf Jahren nach Fertigstellung und der im Vertrag erklärten Option. Der Satz beträgt nach Art. 16 DPR 633/1972 22 Prozent.

Die Option bringt das Umkehrverfahren nach Art. 17 Abs. 6 lit. a-bis DPR 633/1972 mit sich, also keine Vorfinanzierung beim Käufer, und erhält dem Verkäufer den Vorsteuerabzug.

Ein Rechenbeispiel am Gardasee, zwei Wege, zwei Rechnungen

Rechenbeispiel. Ein Haus am Gardasee wechselt für 12 Millionen Euro den Eigentümer, davon 10,5 Millionen auf die Immobilie, 1 Million auf Einrichtung und 500.000 Euro auf den Firmenwert.

Weg eins, der Verkauf der Immobilie durch die Eigentümergesellschaft: 200 Euro Registersteuer, 3 Prozent imposta ipotecaria auf 10,5 Millionen und 1 Prozent imposta catastale, zusammen rund 420.000 Euro.

Weg zwei, der Verkauf des Betriebs als azienda: Der Vorgang fällt nach Art. 2 Abs. 3 lit. b DPR 633/1972 aus dem Anwendungsbereich der Mehrwertsteuer und trägt die proportionale Registersteuer. Mit ausgewiesener Preisaufteilung sind das 9 Prozent auf den Immobilienanteil, 3 Prozent auf die beweglichen Sachen und der passende Satz auf den Rest. Die proportionale ipo-catastale bleibt daneben bestehen, weil die Agenzia delle Entrate sie auch bei Immobilien innerhalb einer azienda anwendet.

Beide Rechnungen sind belastbar und führen zu anderen Beträgen. Welche gilt, entscheidet sich in der Vertragsgestaltung und vor der ersten Zahl.

Seit 2025 ist die Preisaufteilung die teuerste Klausel des Vertrags

Art. 23 Abs. 4 DPR 131/1986 wurde durch das D.Lgs. 139/2024 mit Wirkung zum 1. Januar 2025 neu gefasst. Er verlangt, dass der Kaufpreis einer azienda den einzelnen Vermögensgegenständen auf Grundlage einer im Vertrag oder in seinen Anlagen ausgewiesenen Aufteilung zugeordnet wird.

Der letzte Satz der Vorschrift ist der teure. Fehlt die Aufteilung, gilt Abs. 1: der höchste Satz auf den gesamten Kaufpreis.

Bei einem Hotelbetrieb heißt das 9 Prozent auf alles, auch auf Einrichtung, Vorräte und Firmenwert. Bei 12 Millionen Euro Kaufpreis sind das 1,08 Millionen Euro.

Die Bemessungsgrundlage steht in Art. 51 Abs. 2 DPR 131/1986: der gemeine Gesamtwert einschließlich Firmenwert, abzüglich der aus den Pflichtbüchern ersichtlichen Verbindlichkeiten. Die Angemessenheit der Aufteilung unterliegt der Nachprüfung.

In einem Verkauf, den wir begleitet haben, lag der Vertragsentwurf für einen Hotelbetrieb in der letzten Fassung vor, als der Steuerberater des Käufers nach der Anlage mit der Preisaufteilung fragte. Es gab keine. Der Entwurf nannte einen Gesamtpreis und zählte die übernommenen Gegenstände auf, ohne Werte.

Die Nachbesserung kostete zwei Wochen und eine Bewertung durch einen Dritten. Die Alternative wäre teurer gewesen: Ohne Aufteilung hätte die Registersteuer den gesamten Kaufpreis mit dem Satz für Immobilien getroffen, auch Einrichtung und Firmenwert. Der Verkäufer hatte diese Anlage nie als Steuerfrage gesehen. Für ihn war sie eine Beilage.

Die Anlage zum Kaufvertrag ist ein Verhandlungsgegenstand mit sechsstelligem Betrag. Sie gehört in die Vorbereitung und nicht in die Woche vor dem Notartermin.

Auf der Verkäuferseite hat sich 2026 die Rechnung gedreht

Die Körperschaftsteuer beträgt nach Art. 77 TUIR 24 Prozent. Das ist die einfache Hälfte der Aussage.

Die andere steht in Art. 86 Abs. 4 TUIR. Bis einschließlich 2025 konnte ein Veräußerungsgewinn auf fünf Jahre verteilt werden, wenn das Wirtschaftsgut mindestens drei Jahre gehalten worden war. Das Haushaltsgesetz 2026, Legge 199/2025, hat diese Verteilung in Art. 1 Abs. 42 und 43 auf die Veräußerung einer azienda oder eines Betriebszweigs beschränkt, für Gewinne ab dem auf den 31. Dezember 2025 folgenden Besteuerungszeitraum.

Praktisch heißt das: Der Verkauf der Hotelimmobilie allein wird im Verkaufsjahr voll versteuert, derselbe Verkauf als Betrieb mit dreijähriger Haltedauer kann gefünftelt werden. Für einen Verkäufer mit achtstelligem Gewinn ist das ein Liquiditätsunterschied von Jahren und der Grund, weshalb eine Struktur aus 2025 neu gerechnet gehört. Die Abwägung steht in Asset Deal oder Share Deal.

Bei der IRAP ist die Lage gespalten. Art. 5 Abs. 1 D.Lgs. 446/1997 nimmt außerordentliche Posten aus der Übertragung von Unternehmen oder Unternehmenszweigen aus der Bemessungsgrundlage heraus; der Gewinn aus einer cessione d’azienda ist damit IRAP-frei. Beim Verkauf der einzelnen Betriebsimmobilie ist die Behandlung umstritten; die Kassation hat 2026 gegen die Einbeziehung entschieden, es ist aber eine einzelne Entscheidung. Der Regelsatz liegt bei 3,9 Prozent, mit regionalem Spielraum von 0,92 Prozentpunkten.

Verkauft eine Privatperson, gilt eine Fünfjahresfrist. Art. 67 Abs. 1 lit. b TUIR erfasst Gewinne aus Immobilien, die vor nicht mehr als fünf Jahren erworben oder fertiggestellt wurden. Innerhalb der Frist steht beim Notar die Ersatzsteuer von 26 Prozent nach Art. 1 Abs. 496 Legge 266/2005 offen. Unternehmen sind ausgeschlossen.

Die Quote kostet 200 Euro, und der Rest steht woanders

Wird statt des Hauses die Gesellschaft verkauft, ist die indirekte Steuer eine Randnotiz. Tariffa Teil I Art. 11 DPR 131/1986 belegt Anteilsübertragungen mit der festen Registersteuer von 200 Euro. Die Form regelt Art. 2470 Codice Civile: beglaubigte Unterschrift, Hinterlegung beim Handelsregister binnen 30 Tagen.

Die Frage, die daran hängt, ist die nach der Umdeutung. Art. 20 DPR 131/1986 in der Fassung von 2017 stellt allein auf den zur Registrierung vorgelegten Akt ab und schließt außertextliche Umstände und verbundene Akte aus. Die Corte Costituzionale hat das 2020 gehalten, in einem Fall, in dem die Finanzverwaltung genau diese Kette umqualifiziert hatte: Newco, Einbringung von Betriebszweigen, Quotenverkauf.

Ein Restrisiko bleibt. Der Missbrauchstatbestand des Art. 10-bis Legge 212/2000 erfasst Gestaltungen ohne wirtschaftliche Substanz, die bei formaler Gesetzestreue ungerechtfertigte Steuervorteile erzeugen.

Auf der Verkäuferseite entscheidet die Beteiligungsbefreiung. Art. 87 TUIR stellt Veräußerungsgewinne aus Beteiligungen zu 95 Prozent frei, wenn vier Voraussetzungen zusammenkommen, darunter ununterbrochener Besitz ab dem ersten Tag des zwölften Monats vor der Veräußerung.

Die vierte ist für Hotelgesellschaften die entscheidende. Sie gilt unwiderleglich als nicht erfüllt, wenn das Vermögen überwiegend aus Immobilien besteht, die weder dem Handel noch der Produktion dienen; ausgenommen sind Gebäude, die unmittelbar im eigenen Betrieb genutzt werden. Eine Gesellschaft, die das Hotel selbst führt, kann die Befreiung also erreichen, eine reine Besitzgesellschaft nicht.

Natürliche Personen zahlen auf den Gewinn aus dem Anteilsverkauf 26 Prozent.

Art. 2112 lässt der Belegschaft keine Wahl, Art. 47 lässt dem Verkäufer 25 Tage

Art. 2112 Codice Civile ist kürzer und strenger als seine deutschen und österreichischen Gegenstücke. Bei der Betriebsübertragung läuft das Arbeitsverhältnis mit dem Erwerber weiter, und der Arbeitnehmer behält alle daraus folgenden Rechte. Ein Widerspruchsrecht kennt die Vorschrift nicht.

Veräußerer und Erwerber haften gesamtschuldnerisch für alle im Übertragungszeitpunkt bestehenden Forderungen; aus dieser Haftung kommt der Veräußerer nur über ein Schlichtungsverfahren heraus. Verschlechtern sich die Arbeitsbedingungen wesentlich, kann der Arbeitnehmer binnen drei Monaten mit den Folgen der giusta causa kündigen.

Der für Hotels wichtigste Absatz ist der fünfte. Er definiert die Betriebsübertragung weit als jeden Vorgang, der bei Wahrung der Identität die Inhaberschaft einer organisierten wirtschaftlichen Tätigkeit ändert, und nennt Nießbrauch und Betriebspacht ausdrücklich. Schon die Verpachtung oder deren Beendigung löst die Rechtsfolgen aus. Was sonst am Pachtvertrag hängt, steht in Pacht, Management oder Eigenbetrieb.

Das Verfahren regelt Art. 47 Legge 428/1990. Bei mehr als fünfzehn Beschäftigten müssen Veräußerer und Erwerber den Gewerkschaftsvertretungen mindestens 25 Tage vorher schriftlich mitteilen, wann übertragen wird, warum und mit welchen Folgen.

Die Frist läuft ab dem früheren von zwei Zeitpunkten: der Beurkundung oder einer bindenden Vereinbarung. Eine unterzeichnete Absichtserklärung startet die Uhr also, lange bevor jemand beim Notar sitzt. Wer das nicht plant, verhandelt den Preis mit einer bereits informierten Belegschaft. Verletzungen dieser Pflicht gelten als gewerkschaftsfeindliches Verhalten nach Art. 28 Legge 300/1970.

Ein zweiter Punkt betrifft die Schulden. Nach Art. 2560 Codice Civile wird der Veräußerer von den vor der Übertragung entstandenen Betriebsschulden nur frei, wenn die Gläubiger zustimmen; der Erwerber haftet, soweit sie aus den Pflichtbüchern hervorgehen. Die Buchführung ist damit die Grenze des Käuferrisikos.

Bevor unterschrieben wird, reden Dritte mit

Drei Rechte Dritter können einen Hotelverkauf verzögern oder beenden, und alle drei laufen über Fristen, die niemand verhandeln kann.

Das erste ist das Vorkaufsrecht des Mieters. Bei entgeltlicher Übertragung einer vermieteten Gewerbeimmobilie muss der Vermieter ihn nach Art. 38 Legge 392/1978 durch einen zugestellten Akt unter Angabe des bezifferten Preises informieren; ausgeübt wird das Recht binnen 60 Tagen. Unterbleibt die Mitteilung oder liegt der genannte Preis über dem beurkundeten, kann der Mieter die Immobilie nach Art. 39 binnen sechs Monaten ab Eintragung zurückerwerben.

Bei einer Betriebspacht greifen diese Institute nicht; die Kassation hat 2024 die Umdeutung einer Pacht über einen touristischen Betriebszweig in eine Gewerbemiete abgelehnt.

Das zweite Recht ist das des Staates. Bei denkmalgeschützten Gebäuden verlangt Art. 59 des Codice dei beni culturali die Anzeige jeder Eigentumsübertragung binnen 30 Tagen beim Soprintendenten; fehlt eine Pflichtangabe, gilt sie als nicht erfolgt. Das Vorkaufsrecht wird nach Art. 61 binnen 60 Tagen ab Eingang ausgeübt, bei unterlassener oder unvollständiger Anzeige binnen 180 Tagen, und während der Frist ist der Veräußerungsakt aufschiebend bedingt. Nach Art. 164 sind Veräußerungen unter Verstoß dagegen nichtig. Bei einem historischen Haus in Florenz oder Venedig ist die denuntiatio deshalb eine Wirksamkeitsvoraussetzung.

Das dritte, das landwirtschaftliche Vorkaufsrecht des Pächters nach Art. 8 Legge 590/1965, greift bei Hotelgrundstücken regelmäßig nicht: Es besteht nicht für Flächen mit baulicher, industrieller oder touristischer Widmung. Bei Resorts mit größerem Grundbesitz gehört die Widmung der Parzellen trotzdem geprüft.

Über allem steht die Form. Art. 2556 Codice Civile verlangt für die azienda Schriftform und verpflichtet den Notar, den Vertrag binnen 30 Tagen ins Handelsregister zu geben.

Am Strand endet das Eigentum, und 2027 endet die Konzession

Wer ein Haus an der Adria, in Ligurien oder auf Sizilien verkauft, verkauft die Strandfläche nicht mit. Sie gehört zum Meeresdomänium und wird über eine Konzession genutzt, die nach Art. 36 des Codice della Navigazione befristet erteilt wird.

Beim Eigentümerwechsel wird daraus der kritische Punkt. Art. 46 verlangt für das Eintreten eines anderen in die Konzession die Genehmigung der erteilenden Behörde, auch für den Erwerber der auf dem Domänengut errichteten Bauwerke. Ohne Genehmigung wird der Käufer nicht Konzessionär, und er hat ein Hotel ohne Strand erworben. Art. 49 setzt die zweite Grenze: Nicht entfernbare Bauwerke fallen bei Beendigung entschädigungslos an den Staat, sofern der Konzessionsakt nichts anderes bestimmt.

Darüber liegt die europarechtliche Auseinandersetzung. Nach Art. 3 Legge 118/2022 behalten bestehende Konzessionen für touristische, Freizeit- und Sportzwecke ihre Wirksamkeit bis zum 30. September 2027, damit die Vergabeverfahren laufen können. Ein Aufschub ist möglich, nicht über den 31. März 2028 hinaus.

Die neuen Konzessionen laufen fünf bis zwanzig Jahre, bemessen nach der Amortisation der im Finanzplan vorgesehenen Investitionen. Der weichende Konzessionär erhält eine Entschädigung für getätigte und noch nicht amortisierte Investitionen zuzüglich angemessener Verzinsung; sie trägt der neue Konzessionär, und das Konzessionsverhältnis kommt erst zustande, wenn 20 Prozent davon gezahlt sind.

Der Consiglio di Stato hat im August 2026 entschieden, dass der Stichtag eine technische Verlängerung mit begrenzter Wirkung ist und Gemeinden die Verfahren früher abschließen dürfen. Ein pauschaler Erstattungsanspruch besteht danach nicht, und die Beweislast liegt beim weichenden Konzessionär.

Für einen Verkauf bis 2027 heißt das zweierlei. Die Restlaufzeit der Konzession gehört in die Planrechnung des Käufers, und die Belege zu den Investitionen gehören geordnet, solange der Verkäufer sie selbst zusammenstellen kann.

Die Sterne vergibt die Region, nicht Rom

Seit der Verfassungsreform 2001 liegt der Tourismus in der Restzuständigkeit der Regionen. Die Corte Costituzionale hat 2012 jene Artikel des Codice del Turismo für verfassungswidrig erklärt, die dem Staat die Klassifizierung und ihre Standards zuwiesen.

Geblieben ist das DPCM vom 21. Oktober 2008. Es definiert nationale Mindeststandards für die Klassifizierung nach Sternen, erlaubt den Regionen strengere Standards und gilt nur für Neueröffnungen und genehmigungspflichtige Umbauten. Bestehende Häuser müssen nicht nachrüsten.

Was das bedeutet, zeigt der Vergleich zweier Regionen. In Südtirol stuft der Bürgermeister auf Grundlage eines bindenden Gutachtens des Landestourismusassessors ein, ab drei Sternen superior nach Begehung durch eine unabhängige Kommission, und die Einstufung gilt unbefristet. In der Toskana erfolgt sie seit dem Testo unico del turismo von 2024 durch Eigenerklärung im Rahmen der Betriebsmeldung.

Wer die Sterne eines Hauses in die Bewertung einpreist, prüft deshalb zuerst, in welchem der beiden Systeme sie vergeben wurden.

In Südtirol steht das Haus unter drei Bindungen

Ein verbreiteter Irrtum zuerst: Für den Erwerb einer Hotelimmobilie in Südtirol gibt es keine Ansässigkeitsvoraussetzung. Die viel zitierte Konventionierung nach Art. 39 des Landesgesetzes 9/2018 bindet Besetzung und Miete von Wohnungen und betrifft Hotels nicht.

Die tatsächlichen Beschränkungen wiegen schwerer. Die erste ist die Bettenobergrenze nach Art. 34 Abs. 6, ermittelt anhand der gemeldeten Nächtigungen eines vom Betrieb gewählten Tages des Jahres 2019. Ohne Bettenzuweisung durch die Gemeinde gibt es keine bettenerhöhende Erlaubnis. Wer ab 2023 mehr Gäste beherbergt als zulässig, zahlt das Hundertfache der Aufenthaltsabgabe je Nächtigung.

Die zweite ist die Zweckbindung. Nach Art. 36 Abs. 3 darf außerhalb des Siedlungsgebiets Baumasse mit gastgewerblicher Zweckbestimmung keiner anderen Nutzung zugeführt werden, auch nicht bei Abbruch und Wiederaufbau. Den Umnutzungswert gibt es dort nicht.

Die dritte ist die schärfste. Wer eine Erweiterung in Abweichung von den Planungsinstrumenten genehmigt bekommen hat, hat dafür nach Art. 35 Abs. 2 eine Verpflichtungserklärung abgegeben, mit der im Grundbuch zweierlei angemerkt wurde: eine zwanzigjährige Zweckbindung an die gastgewerbliche Tätigkeit und, unbefristet, die Unteilbarkeit von Betriebsgebäuden und Zubehörflächen. Jede Abtrennung braucht vorab eine Unbedenklichkeitserklärung der Landesabteilung für Tourismus, und die Unteilbarkeit überdauert die Zweckbindung. Wer eine Nebenfläche oder ein Personalhaus getrennt verkaufen will, prüft zuerst das Grundbuch und dann den Preis.

Bindungen dieser Art gibt es auch in anderen Regionen, und sie sind in Bewegung. Die Corte Costituzionale hat im Oktober 2025 die ligurische Regelung für verfassungswidrig erklärt, soweit sie einen Antrag auf Aufhebung bei nachgewiesener wirtschaftlicher Untragbarkeit nicht zulässt. Das bindet formal nur Ligurien, setzt aber einen Maßstab.

Wer in Italien kauft, und warum der 1. Januar 2027 im Kalender steht

Der Käuferkreis ist breiter als in Österreich oder der Schweiz und ungleich verteilt. In Rom, Mailand, Venedig und Florenz bieten internationale Fonds, Betreibergruppen und Family Offices; grenzüberschreitendes Kapital stellte 2025 nach EY 53 Prozent des Volumens. In den Resortlagen kaufen Privatinvestoren, regionale Gruppen und, am Gardasee wie in Südtirol, deutschsprachige Erwerber.

Für Verkäufer gilt dieselbe Regel wie in jedem engen Markt: Die Liste derer, die ein Haus ernsthaft prüfen können, ist kürzer als die Liste derer, die es sich ansehen würden. Wie wir eine solche Liste aufbauen, steht unter Transaktion, die Einordnung davor unter Bewertung und Feasibility. Der Vergleich mit der anderen Adria steht in Hotel verkaufen in Kroatien, der mit den Alpen in Hotel verkaufen in Österreich.

Bleibt das Datum. Sämtliche hier zitierten Vorschriften des DPR 131/1986 und des DPR 633/1972 tragen im amtlichen Normenbestand den Vermerk, dass sie bis zum 31. Dezember 2026 gelten. Zum 1. Januar 2027 treten neue Testi unici in Kraft: für die indirekten Steuern das D.Lgs. 123/2025, für die Mehrwertsteuer das D.Lgs. 10/2026.

Was das bedeutet, steht hier nicht, weil es sich ohne Prüfung der neuen Texte nicht seriös sagen lässt. Was sich sagen lässt: Ein Verkaufsprozess, der heute beginnt und zwölf Monate dauert, endet in einem anderen Regelwerk.

Italien belohnt Verkäufer, die ihre Struktur früh festlegen, und bestraft alle anderen mit einer Steuerrechnung, die sich nachträglich nicht ändern lässt. Welcher der drei Wege für Ihr Haus in Frage kommt, klären wir vor jedem weiteren Schritt, vertraulich.

Quellen

Dieser Beitrag gibt den Stand vom 23. September 2026 wieder. Er ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung; jeder Einzelfall braucht die Prüfung durch commercialista, Anwalt oder Notar.

• DPR 131/1986, Testo unico imposta di registro, Artt. 20, 23, 40, 51 und Tariffa, Normattiva, 2026. https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:presidente.repubblica:decreto:1986-04-26;131
• DPR 633/1972, Testo unico IVA, Artt. 2, 10, 16 und 17, Normattiva, 2026. https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.del.presidente.della.repubblica:1972-10-26;633
• D.Lgs. 347/1990, imposte ipotecaria e catastale, Art. 10 und Tariffa Art. 1-bis, Normattiva, 2026. https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:1990-10-31;347
• D.L. 223/2006, Art. 35 comma 10-bis, Normattiva, 2026. https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2006-07-04;223~art35
• D.L. 104/2013, Art. 26, Normattiva, 2026. https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2013-08-12;104~art26
• Quadro generale delle categorie catastali, Agenzia delle Entrate, 2026. https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/257829/Allegato%20quadro%20generale%20categorie_QuadroGeneraleCategorie.pdf/caf80eb7-3b75-037f-02ee-93d47b1e9df4
• Il trasferimento di bene strumentale paga ipo-catastale proporzionali, FiscoOggi, Agenzia delle Entrate, 2021. https://www.fiscooggi.it/portale/-/il-trasferimento-di-bene-strumentale-paga-ipo-catastale-proporzionali
• Artt. 2112, 2470, 2556 und 2560 Codice Civile, Brocardi.it, 2026. https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quinto/titolo-ii/capo-i/sezione-iii/art2112.html
• Legge 428/1990, Art. 47, Normattiva, 2026. https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:1990;428~art47
• DPR 917/1986, TUIR, Art. 86, Normattiva, 2026. https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.del.presidente.della.repubblica:1986-12-22;917~art86
• Artt. 67, 77, 86 und 87 TUIR mit Hinweisen zur Legge 199/2025, Brocardi.it, 2026. https://www.brocardi.it/testo-unico-imposte-redditi/titolo-ii/capo-ii/sezione-i/art86.html
• D.Lgs. 446/1997, IRAP, Artt. 5 und 16, Normattiva, 2026. https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:1997-12-15;446~art5
• Tassazione plusvalenze immobiliari, Agenzia delle Entrate, 2026. https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/tassazioneplusvalenze/cosa-tassazione-plusvalenze-immobiliari
• Corte Costituzionale, Sentenza 158/2020 zu Art. 20 DPR 131/1986, Wiedergabe Studio Cerbone, 2020. https://www.studiocerbone.com/corte-costituzionale-sentenza-21-luglio-2020-n-158-non-fondate-le-questioni-di-legittimita-costituzionale-dellart-20-del-decreto-del-presidente-della-repubblica-26-aprile-1986-n-131/
• Legge 212/2000, Art. 10-bis, Normattiva, 2026. https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:2000-07-27;212~art10bis
• Artt. 35, 38, 39 und 41 Legge 392/1978, Brocardi.it, 2026. https://www.brocardi.it/legge-equo-canone/titolo-i/capo-ii/art38.html
• Cassazione, Sez. III, ordinanza 3550/2024, affitto di ramo d’azienda, Besprechung LexCED, 2025. https://www.lexced.com/giurisprudenza-civile/affitto-ramo-dazienda-quando-non-e-locazione/
• Artt. 59, 61 und 164 D.Lgs. 42/2004, Codice dei beni culturali e del paesaggio, Brocardi.it, 2026. https://www.brocardi.it/codice-dei-beni-culturali-e-del-paesaggio/parte-seconda/titolo-i/capo-iv/sezione-i/art59.html
• Legge 590/1965, Art. 8, Normattiva, 2026. https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:1965-05-26;590~art8
• Artt. 36, 46 und 49 Codice della navigazione, LexCED, 2026. https://www.lexced.com/codice-navigazione/articolo/46/
• Legge 118/2022, Artt. 3 und 4, konsolidierte Fassung, Normattiva, 2026. https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:2022-08-05;118~art3
• D.L. 131/2024, Art. 1, Normattiva, 2026. https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2024-09-16;131~art1
• Consiglio di Stato, Sez. VII, sentenza 6539 vom 18. August 2026, Besprechung La Settimana Giuridica, 2026. https://lasettimanagiuridica.it/2026/08/29/concessioni-balneari-il-consiglio-di-stato-sulla-natura-del-termine-del-30-settembre-2027-e-sulloperativita-degli-indennizzi-agli-operatori-uscenti/
• Corte Costituzionale, Sentenza 80/2012 zur Klassifizierungskompetenz, Gazzetta Ufficiale, 2012. https://www.gazzettaufficiale.it/atto/corte_costituzionale/caricaDettaglioAtto/originario?atto.dataPubblicazioneGazzetta=2012-04-11&atto.codiceRedazionale=T-120080
• DPCM 21 ottobre 2008, standard minimi per la classificazione degli alberghi, Gazzetta Ufficiale 34, 2009. https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2009/02/11/09A01326/sg
• Legge regionale Toscana 61/2024, Testo unico del turismo, Artt. 51 und 148, Consiglio regionale della Toscana, 2025. https://raccoltanormativa.consiglio.regione.toscana.it/articolo?urndoc=urn:nir:regione.toscana:legge:2024-12-31;61
• Landesgesetz 9/2018, Raum und Landschaft, Artt. 34, 35, 36 und 39, koordinierter Text, Autonome Provinz Bozen. https://assets-eu-01.kc-usercontent.com/e90ea1ed-9101-0155-579f-5243d49e1f43/eea1a7ae-4d6f-4fe2-b0ef-ae1926bc6330/Koordinierter%20Text%20Landesgesetz%20vom%2010.%20Juli%202018%2C%20Nr.%209.pdf
• Corte Costituzionale, Sentenza 143/2025 zum ligurischen vincolo alberghiero, 2025. https://www.cortecostituzionale.it/scheda-pronuncia/2025/143
• Flussi turistici, IV trimestre 2025, mit den Jahresveränderungsraten 2025, ISTAT, 9. März 2026. https://www.istat.it/comunicato-stampa/flussi-turistici-iv-trimestre-2025/
• Capacità e movimento dei clienti negli esercizi ricettivi, Jahreswerte 2025 für esercizi alberghieri und für alle Unterkunftsarten, Dataflow IT1:122_54, ISTAT, Stand 11. September 2026. https://esploradati.istat.it/
• Indagine sul turismo internazionale 2025, Banca d’Italia, 26. Juni 2026. https://www.bancaditalia.it/pubblicazioni/indagine-turismo-internazionale/2026-indagine-turismo-internazionale/statistiche_ITI_26062026.pdf
• EY Italy Hotel Investment Report 2025, EY Italia, 16. Februar 2026. https://www.ey.com/it_it/newsroom/2026/02/investimenti-alberghieri-in-crescita-in-italia-nel-2025
• Colliers Italia, investimenti alberghieri 2025, Wiedergabe der Pressemeldung, Federturismo Confindustria, 2026. https://www.federturismo.it/it/area-stampa/articoli-interviste/595-news/news-2026/22206-hotels-leisure-colliers-italia-in-italia-nel-2025-gli-investimenti-nel-settore-alberghiero-sono-cresciuti-del-18.html